La réception des travaux est un événement majeur et une étape clé en droit de la construction, puisqu'elle permet de vérifier
que les travaux réalisés sont conformes aux attentes du client et aux normes en vigueur.
L'article 1792-6 du Code civil définit la réception comme étant « L'acte par lequel le maître de l'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l'amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».
La réception va transférer la propriété et la charge des risques des travaux au maître d'ouvrage (le client).
Elle va également faire courir le point de départ des garanties légales : la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale.
Elle est soumise au principe de consensualisme : aucune forme n'est requise pour caractériser la réception.
La réception doit intervenir lors de l'achèvement des travaux, quand bien même il y aurait des malfaçons ou des défauts de conformité mineurs.
L'achèvement complet de l'ouvrage n'est pas une condition de la réception, mais la jurisprudence considère que la réception doit avoir lieu à la date à laquelle les ouvrages sont en état d'être reçus.
L'appréciation d'ouvrage en « état d'être reçu » est une question de fait. Dans le secteur du logement, l'ouvrage doit être habitable pour être réceptionné.
En pratique, il est de l'intérêt du maître d'ouvrage de réceptionner les travaux, puisque c'est à compter de la réception que commencent les différentes garanties dont bénéficie le maître de l'ouvrage (comme la garantie décennale).
Il est donc vivement conseillé au maître d'ouvrage de réceptionner l'ouvrage dès que les travaux sont globalement achevés.
Le maître de l'ouvrage, qui réceptionne les travaux, établit un constat de l'état des lieux, qui ne le prive d'aucun recours contre les entreprises, puisque la réception de travaux ne vaut pas renonciation à recours à l'encontre des différents intervenants à la construction.
La réception peut être sollicitée soit par le maître d'ouvrage, soit par l'entreprise. Elle doit être « prononcée contradictoirement », c'est-à-dire en présence de l'entreprise et du maître d'ouvrage.
Il est préférable, pour des questions de preuve, que la réception soit constatée dans un écrit.
Elle fait l'objet d'un procès-verbal signé par le maître d'ouvrage et l'entreprise.
Sur ce procès-verbal de réception, le maître d'ouvrage doit noter toutes les réserves (tout ce qui « ne va pas »), que l'on appelle « les réserves ». L'entreprise aura alors l'obligation contractuelle de « lever les réserves ». Les réserves devront donner lieu à des travaux de reprise, l'entreprise étant à cet égard tenue d'une obligation de résultat.
En l'absence de levée des réserves, le maître d'ouvrage pourra, pour les malfaçons, dommages et désordres constatés, engager une action en réparation du préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun ou de la garantie de parfait achèvement.
D'où l'intérêt de bien noter les réserves, car la réception sans réserve purge l'ouvrage de ses vices apparents.
La réception peut être refusée par le maître de l'ouvrage qui peut solliciter le report de la date de réception afin que des travaux complémentaires soient réalisés. Les motifs pouvant justifier un tel refus sont divers. Il peut s'agir notamment d'un nombre trop important de malfaçons, d'éléments prévus au devis qui n'ont pas été réalisés, d'inachèvements etc.
La réception tacite est une notion créée par la jurisprudence pour répondre à la situation (assez fréquente en pratique) d'absence de réception amiable. La réception tacite peut être invoquée par le maître de l'ouvrage, notamment lorsqu'il souhaite bénéficier des garanties légales et de l'assurance construction, ou par le constructeur, s'il entend être garanti par l'assureur RCD.
La réception tacite est constatée par le juge à l'occasion d'un litige. Le juge peut constater qu'il y a bien eu réception en présence des critères suivants :
– La réception tacite résulte d'une volonté non équivoque du maître de l'ouvrage d'accepter les travaux
– L'intention de réceptionner résulte de la prise de possession de l'ouvrage et du paiement des travaux ou la déclaration d'achèvement des travaux.
Il appartient au juge de la constater en fonction des éléments du dossier, au cas par cas.
Si la réception n'a pas eu lieu à l'amiable la réception peut être prononcée en justice : il s'agit de la « réception forcée ». Le demandeur à l'action peut être le maître de l'ouvrage ou l'entrepreneur.
L'un des intérêts de la réception judiciaire est de faire courir les délais de garantie.
Le juge fixe la réception à la date à laquelle les ouvrages sont « en état d'être reçus ».
S'agissant d'une habitation, la réception judiciaire ne pourra pas être refusée si l'ouvrage est habitable, mais elle pourra l'être si les non-conformités sont importantes et rendent le bien inhabitable.
La réception a plusieurs effets importants.
– La réception opère le transfert des risques de la chose de l'entreprise vers le maître de l'ouvrage.
– Elle purge les désordres apparents non réservés à la réception.
La réception des travaux constitue le point de départ de la mise en œuvre des garanties légales : la garantie de parfait achèvement pendant un an, la garantie de bon fonctionnement d'une durée de deux ans, la garantie décennale pendant dix ans et des couvertures d'assurance correspondantes.
Elle a pour objet de couvrir les réserves mentionnées lors de la réception. Le procès-verbal de réception devra alors mentionner le délai au terme duquel les travaux de reprise doivent être réalisés. Lorsque des réserves sont émises, le maître de l'ouvrage peut consigner une partie du prix restant à payer tant que les travaux de réparations ne sont pas totalement achevés.
L'entreprise doit réparer les défauts affectant le fonctionnement des éléments d'équipements dissociables, c'est-à-dire ceux qui peuvent être enlevés sans altération du gros œuvre et qui sont destinés à fonctionner (ex : un chauffage mais pas un carrelage).
Pendant dix ans à compter de la réception, la responsabilité du constructeur peut être engagée pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage, le rendent impropre à sa destination, affectent la solidité des éléments d'équipement qui font corps avec le gros œuvre. Le constructeur a pour obligation de souscrire une assurance de responsabilité civile décennale (article L.243-2 du Code des assurances). Les personnes soumises à l'obligation d'assurance responsabilité civile décennale doivent justifier qu'elles ont satisfait à cette obligation par la fourniture d'une attestation jointe aux devis et factures. Il est recommandé aux clients de vérifier auprès de l'assureur l'authenticité du document fourni.
La loi a également imposé au maître d'ouvrage l'obligation de souscrire un contrat d'assurance “dommages-ouvrage”. Il protège l'immeuble dès la fin de la garantie de parfait achèvement pendant dix ans et la remise en état du bien est financée par l'assureur.
La réception étant un moment crucial et la législation étant particulièrement complexe, il convient d'être particulièrement prudent : il est particulièrement conseillé au maître de l'ouvrage de se faire assister par un professionnel lors des opérations de réception.
L'assistance apportée au maître de l'ouvrage lors des opérations de réception joue un rôle déterminant dans le bon déroulement de la réception des travaux et la satisfaction du maître d'ouvrage. Cette mission comprend plusieurs aspects tels que l'organisation des opérations préalables à la réception des travaux, le suivi des réserves formulées lors de la réception jusqu'à leur levée, ainsi que l'accompagnement pendant la période de garantie de parfait achèvement.