Communément considéré comme un investissement facile et rentable, l'acquisition d'un appartement dans une résidence de tourisme présente de nombreux inconvénients souvent sous-estimés. Que faut-il savoir avant d'investir dans une résidence de tourisme ?
Le Code du tourisme définit la résidence de tourisme comme un établissement commercial d'hébergement classé, proposé à une clientèle touristique regroupant, en un ensemble homogène, des locaux d'habitation meublés et des locaux à usage collectif. La résidence de tourisme propose des équipements et services communs et est exploitée par un professionnel unique de manière permanente ou saisonnière. Usuellement, les propriétaires ont le droit d'y séjourner quelques semaines par an.
L'investissement dans une résidence de tourisme ouvre droit à un remboursement de la TVA sur le prix d'achat du bien immobilier (soit 20 %). Pour bénéficier de cet avantage, l'investisseur doit s'engager à louer l'appartement et soumettre les loyers à la TVA pendant vingt ans. À défaut, le propriétaire devra reverser un vingtième de la TVA récupérée pour chaque année où l'engagement n'a pas été tenu.
Le risque fiscal émerge à partir du moment où l'appartement n'est plus loué par l'exploitant de la résidence de tourisme, quelle qu'en soit la raison. Pour éviter que le risque ne se réalise, les loyers doivent rester assujettis à la TVA, ce qui implique que le propriétaire propose aux clients, directement ou par l'intermédiaire d'un gestionnaire, en sus de l'hébergement, au moins trois des prestations suivantes : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison ou réception de la clientèle.
En d'autres termes, si le propriétaire décide de jouir personnellement de son bien ou de le mettre en location sans proposer ces services, il sera contraint de reverser une partie du remboursement de TVA dont il a bénéficié.
Par ailleurs, en cas de vente de l'appartement avant le terme des vingt années, le sort du remboursement de la TVA dépendra de l'usage du bien par le nouvel acquéreur. Il s'agit donc d'un point à aborder impérativement avant la signature du compromis ou de l'acte de vente.
Les résidences de tourisme sont très souvent organisées en copropriété, dont le fonctionnement est défini par un règlement de copropriété. Ce dernier détermine la destination de l'immeuble et doit rappeler que les copropriétaires ont l'obligation de louer à un exploitant unique, sous le régime des baux commerciaux, au moins 70 % des locaux d'habitation meublés de la résidence pendant les 9 premières années. Ce taux peut être porté à 55 % dans les conditions prévues par l‘article D321-2 du Code de tourisme. De ce fait, les propriétaires sont limités quant à la jouissance de leurs lots.
Les investisseurs doivent être particulièrement attentifs aux termes du bail commercial et du règlement de copropriété lesquels sont régulièrement rédigés par le promoteur dans le cadre d'une solution clé en main.
Si à l'issue des neuf premières années d'exploitation, un propriétaire peut, en principe, résilier le bail commercial et récupérer la jouissance de son bien (voir ci-après), il doit respecter la destination de l'immeuble prévue au règlement de copropriété pour en déterminer son nouvel usage. Ainsi, que ce soit pour jouir à moyen/long terme à titre personnel du bien acquis ou dans la perspective d'optimiser la plus-value à la revente, il est impératif de vérifier au moment de l'acquisition que l'immeuble est à destination principale d'habitation et constitue, accessoirement, une résidence de tourisme. À défaut, le propriétaire ne pourra pas en faire sa résidence principale ou secondaire.
A posteriori, un changement de destination est possible, sous réserve qu'elle soit votée à l'unanimité par une décision de l'assemblée générale des copropriétaires et que la réglementation locale d'urbanisme autorise la destination souhaitée à l'emplacement de l'immeuble.
En signant un bail commercial, les propriétaires ont rarement conscience qu'ils s'engagent à payer à l'exploitant une indemnité d'éviction en cas de résiliation du bail.
Un bail commercial est nécessairement conclu entre le propriétaire de l'appartement et l'exploitant de la résidence de tourisme. Ce statut garantit la location du bien pendant une durée initiale d'au moins 9 ans et le versement d'un loyer déterminé pendant cette période.
Le bail commercial ne prend pas fin automatiquement à l'issue de la durée prévue. En effet, celui-ci se poursuit tacitement jusqu'à ce que l'une des parties délivre un congé, avec ou sans proposition de renouvellement. En cas de renouvellement, le bail repart pour une nouvelle durée d'au moins neuf ans, avec possibilité de résiliation par l'exploitant tous les trois ans.
Sauf exceptions, le propriétaire doit payer à l'exploitant une indemnité d'éviction s'il refuse de renouveler le bail commercial. Il devra donc payer pour pouvoir récupérer la jouissance privative de son bien.
Si les modalités de calcul de l'indemnité d'éviction ne sont pas définies dans le Code de commerce, la loi Novelli prévoit depuis 2009 que les documents de commercialisation diffusés aux investisseurs doivent explicitement mentionner non seulement l'existence du droit à l'indemnité d'éviction, mais également les modalités générales de son calcul.
En pratique, cette information est très limitée et ne permet pas aux propriétaires d'anticiper de manière précise le montant qu'ils devront payer.
En outre, le montant de l'indemnité d'éviction peut varier en fonction du chiffre d'affaires de l'exploitant, du pourcentage d'appartements exploités dans l'immeuble et du taux de remplissage. Usuellement, les « premiers sortants » auront un impact plus faible sur l'activité de l'exploitant que les derniers, de sorte qu'ils pourront payer une indemnité d'éviction moins importante.
Dans les faits, l'indemnité d'éviction résulte souvent d'un accord amiable entre le locataire et le propriétaire. Toutefois, à défaut d'accord, l'indemnité d'éviction peut être fixée judiciairement avec l'intervention d'un expert. Il est précisé que malgré la fin du bail, l'exploitant a le droit de se maintenir dans les lieux jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction.
Dans l'hypothèse où l'indemnité d'éviction serait trop élevée, le bailleur dispose d'un droit de repentir, c'est-à-dire qu'il peut revenir sur son congé et offrir le renouvellement du bail sans verser à l'exploitant le montant de l'indemnité d'éviction.
Quand bien même la résidence serait entièrement exploitée en résidence de tourisme, les gros travaux restent à la charge des copropriétaires. Des coûts de rénovation doivent être anticipés à intervalles réguliers afin que la résidence reste attractive.
Par ailleurs, la taxe foncière, qui reste souvent à la charge des propriétaires, peut s'avérer très élevée dans les communes à forte attractivité touristique.
Au-delà du cadre général, chaque investissement dispose de ses propres caractéristiques, avantages et risques.
À titre d'exemples :
Il est donc recommandé de se faire accompagner avant d'investir dans une résidence de tourisme, de même que dans toutes autres résidences de services (résidences étudiantes ou pour personnes âgées), ainsi qu'au moment de résilier le bail commercial ou de vendre le bien immobilier.