Par Me Charlotte Pessey, notaire / La location meublée est la mise à disposition d'un looel à usage d'habitation, garni des ioeubles indispensables à une occupation normale par le looetalre.
Le décret du 31 juillet 2015 fournit la liste des éléments minimum que doit contenir le logement pour que la location soit qualifiée de meublée: Literie, dispositif d'occultation des fenêtres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur et congélateur, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager. Un inventaire du mobilier doit être annexé au bail.
Alors que, tant d'un point de vue juridique que fiscal, la location nue (logement loué sans meuble) est une activité civile, la location meublée est considérée fiscalement comme une activité commerciale. Cette différence de qualification impacte le régime fiscal applicable. Les revenus des locations d'immeubles nus relèvent de plein droit du régime des revenus fonciers. Le revenu net foncier est obtenu en déduisant des recettes brutes les charges supportées par le bailleur. Mais en réalité, rares sont les charges déductibles, énumérées à l'article 31 du Code général des impôts: de ce fait la ponction sur les loyers nus peut devenir très lourde.
Ce constat entraîne de nombreux contribuables à se tourner vers la location meublée, qui permet de passer à une comptabilité commerciale, en pratiquant, le cas échéant, et en cas d'option pour le régime réel, une déduction fiscale des amortissements. Nous y reviendrons plus précisément.
Les revenus issus de la location meublée sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le bénéfice est imposé aux côtés des autres revenus (salaires, pension de retraite, etc.) au titre de l'impôt sur le revenu.
Le droit fiscal distingue deux statuts, selon que l'activité est exercée à titre professionnel ou non.
Deux critères cumulatifs permettent d'obtenir le statut loueur meublé professionnel (LMP) : Les recettes annuelles retirées de la location meublée, par l'ensemble des membres du foyer fiscal, doivent excéder 23 000 euros. Ces recettes doivent être supérieures aux autres revenus professionnels des membres du foyer fiscal. Lorsque ces deux critères cumulatifs ne sont pas remplis, l'activité est exercée à titre non professionnel.
Le statut LMP permet de soustraire le bien immobilier loué de la déclaration d'impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il convient d'être vigilant car les critères permettant cette exonération, au titre des biens professionnels, sont plus stricts que ceux qualifiant le statut. Dans le cadre de l'IFI, il convient de raisonner d'après le résultat annuel imposable (et non d'après les recettes). Aussi, il convient non seulement que le bénéfice net, après déduction des charges et amortissements, représente plus de 50 % de l'ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, mais également que l'activité soit exercée à titre principal.
Le bailleur est soumis au régime micro-BIC lorsque le montant des loyers annuels ne dépasse pas un certain seuil fixé à 77 700 euros pour 2023. Ce régime présente l'avantage d'être simple, avec un abattement forfaitaire de 50 % sans justificatifs.
Ce régime d'imposition s'impose aux loyers annuels supérieurs à 77 700 euros. Il peut également être volontairement choisi en présence de loyers inférieurs. Ce régime est plus contraignant, puisqu'il oblige à la tenue d'une comptabilité.
Mais l'avantage qui en découle est de pouvoir, comme tout exploitant de commerce, déduire de la base d'imposition une perte annuelle purement comptable (non subie financièrement) constituée par l'amortissement des moyens affectés à l'exploitation : en l'occurrence, les immeubles affectés à la location. Il est signifié que sur chaque résultat annuel, il devient moins diminué du montant des amortissements). Il est possible de déduire une somme correspondant à un pourcentage du coût de revient historique de l'actif ainsi immobilisé.
Attention, l'amortissement ne peut avoir pour effet de créer un déficit. En d'autres termes, si les charges déductibles sont déjà supérieures au montant des loyers, la déduction au titre de l'amortissement ne pourra être opérée. Il sera alors « comptablement conservé » pour être utilisé, sans limitation de durée, lorsque le résultat sera redevenu bénéficiaire.
Le déficit du loueur meublé non professionnel ne peut être imputé sur son revenu global. Mais seulement sur les revenus générés par les autres locations meublées. L'imposition sur la plus-value, en cas de vente Le loueur meublé non professionnel est redevable, en cas de vente, de l'impôt sur la plus-value des particuliers. L'assiette de calcul de l'impôt est constituée par la plus-value générée : prix de cession - prix d'acquisition, sur lesquels sont appliqués des correctifs (ex: prise en compte des frais d'acquisition et des travaux réalisés dans le bien).
La plus-value nette est déterminée après déduction d'un abattement pour durée de détention, et taxée : Au taux de 19 %, au titre de l'impôt sur le revenu. Aux prélèvements sociaux au taux global de 17, 2 %. Et le cas échéant, à la taxe sur les plus-values immobilières élevées (lorsque la plus-value excède 50 K euros). Les amortissements déduits ne sont pas pris en compte pour le calcul de l'impôt sur la plus-value.
Le régime réel s'impose au loueur meublé professionnel. A la différence du loueur en meublé non professionnel (LMNP), le loueur en meublé professionnel pourra imputer son déficit (non constitué par l'amortissement) sur son revenu global, sans limitation. Si le revenu global est insuffisant, le déficit global ainsi généré peut être reporté pendant six ans.
L'imposition sur la plus-value, en cas de vente Le loueur en meublé professionnel relève du régime de l'impôt sur la plus-value des professionnels. Le montant de la plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et la valeur nette comptable de l'immobilisation (valeur d'entrée dans le patrimoine).
Exercée, l'activité de location meublée via une société vous conférera des facilités en termes de gestion et de transmission de votre patrimoine. Attention, l'article 206 du CGI soumet obligatoirement à l'impôt sur les sociétés, les sociétés civiles qui exercent une activité commerciale. La location meublée étant une activité commerciale, son exercice assujettira obligatoirement la société civile à l'IS. Pour conserver l'impôt sur le revenu, et le régime de la plus-value des particuliers en cas de revente, il vous faudra préférer une SARL de famille, à condition d'en respecter les caractéristiques.
L'accompagnement de votre notaire sur le choix de la forme sociale, sur les risques et les contraintes de ce mode de détention, sur les possibilités de transmission et sur le régime fiscal adapté, est plus que recommandé. Ils sont à étudier de manière approfondie, en tenant compte de votre situation personnelle et familiale.
La location meublée est, en principe, exonérée de TVA. Le Code général des impôts prévoit cependant que les propriétaires bailleurs sont imposables à la TVA s'ils offrent en plus de la mise à disposition du logement meublé, au moins trois des prestations para-hôtelières suivantes : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
En cas d'assujettissement à la TVA, le contribuable pourra déduire de la TVA collectée sur les loyers, celle payée lors de l'acquisition du bien ou celle réglée aux entreprises ayant, le cas échéant, réalisé les travaux.
Enfin, au regard des récents débats et annonces gouvernementales, il est probable que l'intégralité du régime fiscal de la location soit remise sur la table. À ce sujet, le 119ème Congrès des notaires, qui s'est tenu en septembre dernier, a émis des propositions très approfondies et équilibrées.
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