Me Matthieu Robardey, avocat au Barreau de Vienne / L’investissement locatif demeure un investissement prisé des particuliers, mais il comporte des risques. Voici quelques conseils pour les minimiser.
Ce thème d’article est né de ma pratique judiciaire de défense des locataires et propriétaires dans le cadre de litiges locatifs. Certains de ces litiges auraient pu être évités si une attention particulière avait été portée lors de la rédaction du contrat, lors des états des lieux d’entrée et de sortie, au moment de la résiliation du contrat par le bailleur et au moment de la restitution du dépôt de garantie.
La tentation est grande pour les bailleurs particuliers de rédiger un contrat de bail sur la base d’un modèle téléchargé sur internet, ou au mieux acheté dans une association de propriétaires.
Ceci étant, la qualité de ces modèles est inégale. Surtout, ces modèles ne prennent pas en compte les particularités de chaque bien, relativement aux droits et obligations des parties, à la caution et à la clause résolutoire.
Sur les droits et obligations des parties
J’ai rencontré plusieurs dossiers où se posait la question de la jouissance du terrain entourant la maison, notamment dans des secteurs ruraux. L’un de ces dossiers concernait une maison louée qui partageait son terrain avec la maison du propriétaire.
Dans un autre dossier, le propriétaire avait donné son accord par oral au locataire pour qu’il puisse élever des animaux dans un terrain jouxtant la maison louée et appartenant au propriétaire.
Dans les deux cas, la situation s’est envenimée au fur et à mesure des années. Le litige aurait pu être évité si le bail avait précisé les droits et obligations de chaque partie.
Sur la caution
Dans de trop nombreux dossiers d’expulsions pour impayés, la caution ne peut être mobilisée, pour des raisons variées.
Quelques rappels donc, sur les conditions de mise en œuvre de la caution pour un bailleur personne physique.
Il n’est pas toujours possible de demander une caution. Ainsi, si le bailleur a souscrit une assurance garantissant le risque de loyers impayés, il ne peut demander une caution que si le logement est loué à un étudiant ou à un apprenti (article 22-1 alinéa 1er de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
L’acte de caution doit faire apparaître :
– Le montant du loyer ;
– Les conditions de révision du loyer ;
– La durée du cautionnement ;
– Reproduire l’alinéa 4 de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sur la résiliation du cautionnement ;
– Respecter l’article 2297 du Code civil sur la portée de l’engagement de cautionnement.
Ces prescriptions sont prévues à peine de nullité.
Le contrat de cautionnement peut être à durée déterminée ou indéterminée. Si le contrat de cautionnement est à durée déterminée, il prend fin automatiquement à la date prévue par le contrat. S’il est à durée indéterminée, la caution peut résilier le contrat au terme du contrat de location (donc à chaque période triennale pour un contrat de bail d’habitation non meublé).
Un respect attentif de ces dispositions permet dans la plupart des cas de mobiliser la caution pour payer les dettes de loyer, en cas d’insolvabilité du locataire.
Sur la clause résolutoire
La clause résolutoire est une clause qui prévoit qu’en l’absence de paiement d’un loyer par le locataire, le bailleur peut entamer une procédure aboutissant in fine à l’expulsion du locataire deux mois après lui avoir délivré un commandement de payer par commissaire de justice (ex-huissier) et si le locataire ne rembourse pas la somme due.
Cette clause a pour double intérêt de simplifier et de sécuriser la procédure de résiliation du bail et d’expulsion.
Or, je constate que cette clause n’est pas systématiquement incluse dans les modèles de baux d’habitation, y compris quand il s’agit de modèle payant. Je ne saurai que conseiller d’insérer cette clause dans les baux d’habitation.
Les états des lieux sont des moments importants dans la vie du bail d’habitation et il convient d’être particulièrement vigilant lors de son établissement, à l’entrée du locataire et à sa sortie.
Évitons tout d’abord le premier écueil qui est de ne pas faire d’état des lieux d’entrée. Certes, l’état des lieux d’entrée est surtout important pour le locataire, car il lui permet de faire acter les éventuelles dégradations antérieures à son entrée.
Mais en l’absence d’état des lieux d’entrée, il sera en réalité délicat pour le bailleur de comparer efficacement l’état du bien à l’entrée du locataire et à sa sortie. Il pourra donc difficilement obtenir la réparation des dégradations imputables au locataire.
Mais c’est bien l’état des lieux de sortie qui est le plus important pour le bailleur. Il convient d’être le plus méticuleux possible durant cette visite.
Rappelons à cet égard que l’état des lieux doit être contradictoire, soit parce que le locataire est présent, soit parce qu’il a été convoqué par un commissaire de justice (ex-huissier) au moins sept jours à l’avance par courrier recommandé avec avis de réception (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989).
Enfin, il est préférable que l’état des lieux d’entrée et de sortie soit réalisé selon la même méthodologie. Il arrive parfois que la méthode de rédaction des états des lieux soit tellement différente que la comparaison des états des lieux s’avère très délicate…
Or, c’est cette comparaison qui va permettre la condamnation du locataire à réparer les désordres qui lui sont imputables.
La résiliation est particulièrement aisée pour le locataire, sous réserve de respecter les délais de préavis d’un à trois mois selon les situations. Elle s’avère plus complexe pour le bailleur.
Dans un logement d’habitation vide, ce congé ne peut être délivré qu’à la fin de chaque période triennale, en respectant un préavis de six mois. En cas de congés pour reprise du logement, le congé doit préciser l’identité du bénéficiaire, ses coordonnées et son lien avec le bailleur (article 15 I de la loi du 6 juillet 1989).
En cas de vente, le congé doit indiquer les prix et conditions de vente pour permettre au locataire d’exercer son droit de préemption (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989).
Ces prescriptions sont prévues à peine de nullité.
Dans toute hypothèse, le bailleur doit joindre au courrier de résiliation une notice d’information prévue par l’arrêté du 13 décembre 2017.
Une fois le locataire parti, il convient de rester réactif quant à la restitution du dépôt de garantie, conformément aux dispositions prévues à l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989.
La sanction est particulièrement lourde pour le bailleur : tout retard oblige le bailleur à verser au locataire une somme égale à 10 % du loyer par mois de retard.
Le délai de restitution est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, ce qui est rare mais peut arriver lorsqu’un locataire est resté peu longtemps dans un logement.
À défaut, le délai de restitution est de deux mois. Dans ce délai, le bailleur devra justifier des sommes éventuellement retenues, notamment par la production de devis de reprise des désordres.
Les quelques conseils que je viens d’énumérer ne sont bien entendu pas exhaustifs et les pièges sont nombreux pour les bailleurs non professionnels.
Je ne saurai donc que conseiller de prendre attache avec un avocat en amont des litiges. Les consultations juridiques avant litige sont trop souvent perçues comme des dépenses superflues, alors qu’elles peuvent éviter des contentieux bien plus coûteux. Cette défiance quant aux consultations préalables est un défi pour les professionnels du droit que nous sommes. Il nous incite à nous positionner en tant que facilitateurs des opérations économiques de nos clients et plutôt qu’en tant que lanceurs de procédures judiciaires.
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