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Des conseils pour agrandir ou diviser votre appartement
Publié Lundi 18 mars 2024
Me Swany Boutennoune / La famille s’agrandit ? Vous envisagez de réunir deux lots de copropriété pour gagner de l’espace de vie ? Ou au contraire, vous souhaitez diviser votre appartement en deux pour en louer une partie ? Question essentielle : dans quels cas devez-vous obtenir des autorisations ?
« Avez-vous réalisé des travaux ? » Question classique posée avant chaque vente d’un bien immobilier. Dans le cas d’un appartement, la réponse peut parfois révéler une division ou une réunion de lots de copropriété irrégulière malgré la bonne foi du vendeur. Régulariser la situation peut devenir problématique, surtout dans le cadre d’une vente urgente. Voyons comment vous permettre d’anticiper cette question et les problèmes qui peuvent en découler.
Autorisations préalables à obtenir pour diviser ou réunir deux lots de copropriété
Par principe, la division ou la réunion de lots de copropriété est libre (article 9 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété). Cependant, un principe ne va pas sans exception. Et une telle opération peut nécessiter d’obtenir au préalable, une ou plusieurs autorisations. Il peut alors s’agir de l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; et/ou d’une autorisation administrative.
Dans quels cas faut-il une autorisation de l’assemblée générale ?
Le premier réflexe doit toujours être celui de consulter le règlement de copropriété.
S’il comporte des clauses limitant la division ou la réunion de lots, elles devront être respectées.
Dans le cas contraire, il conviendra de vérifier :
– si la modification envisagée est de nature à porter atteinte à la destination de l’immeuble (ex : division d’un appartement en studios dans un immeuble de grand standing),
– ou à affecter les droits des autres copropriétaires.
Si tel est le cas, l’opération doit être autorisée à l’unanimité des copropriétaires (art. 26 de la loi du 10 juillet 1965).
Il se peut également que l’opération envisagée s’accompagne de mesures annexes, telles que :
– des travaux affectant les parties communes (par exemple dans le cas d’une division de lot),
– ou une appropriation des parties communes (notamment dans le cas de réunion de lots).
Ce qui rend nécessaire, à ce titre, une autorisation spéciale de l’assemblée qui se prononcera à la majorité de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965.
Attention, il est en pratique indispensable que cette autorisation soit obtenue avant que la division de lot ne soit réalisée.
Contactez rapidement le syndic pour mettre l’autorisation à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Dans quels cas faut-il une autorisation administrative ?
Outre les autorisations propres à la copropriété, il sera dans certains cas indispensable d’obtenir une autorisation administrative en fonction des travaux envisagés.
C’est le cas notamment dans l’hypothèse :
– d’un changement de destination des locaux (vous transformez un appartement en local professionnel par exemple) ;
– d’une modification de l’aspect extérieur du bâtiment (fenêtre, volets, toiture, climatisation, etc.).
En matière d’urbanisme, les règles varient selon les départements et les communes.
Renseignez-vous auprès de votre mairie pour vérifier en amont quelles sont les autorisations d’urbanisme nécessaires en fonction de votre projet.
Cas particuliers de division de lots
Ces précisions générales spécifiées, il convient en outre de vérifier que l’opération ne contrevient pas aux dispositions de l’article L. 126-17 2° et 3° du Code de la construction et de l’habitation, ce qui entraînerait la nullité de l’opération.
Ces interdictions ne s’appliquent qu’en cas de mise à disposition des locaux pour un usage d’habitation. Si votre projet est de diviser votre lot pour pouvoir le louer ensuite, soyez particulièrement attentif aux dispositions qui suivent.
Ainsi, il est interdit de réaliser toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation :
– d’une superficie habitable inférieure à 14 m2 et d’un volume habitable inférieur à 33 m3 ;
– ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique,
– ou qui n’ont pas fait l’objet du diagnostic amiante prévu par l’article L. 1311-1 du Code de la santé publique ;
– ou du constat de risque d’exposition au plomb lorsque l’immeuble relève des dispositions de l’article L. 1334-5 du même Code.
Cas particuliers de réunion de lots
Dans certaines situations spécifiques, il peut être interdit de réunir deux lots de copropriété :
– lorsqu’ils sont grevés de droits ou de charges différents, notamment d’hypothèques ou de privilèges (article 71-6, alinéa 5 du décret du 14 octobre 1955 alinéa 5) ;
– lorsque l’un d’eux est un local secondaire (chambre de service par exemple), sauf si la réunion a pour effet de créer un local principal, comme un appartement (article 71-2 du décret du 14 octobre 1955).
Ainsi, si vous avez grevé l’un de vos lots de copropriété d’une hypothèque lors de l’achat ou postérieurement, vous ne pourrez pas le réunir avec un lot non grevé. Sauf à obtenir l’accord de la banque pour réaliser la mainlevée d’hypothèque avant l’opération de réunion.
Quelle est la sanction en cas de réunion de lots irrégulière ?
En cas de réunion de lots de copropriété pratiquée irrégulièrement, une action tendant à obtenir la remise des lieux en leur état antérieur peut être intentée par le syndicat des copropriétaires, ou par tout copropriétaire pendant une durée de 5 ans.
Précision faite que cette durée est portée à 30 ans dans le cas d’une appropriation des parties communes.
Au-delà des réunions interdites, il convient d’être vigilant dans deux autres cas particuliers :
Réunion de tous les lots en une même main : cette opération entraîne nécessairement la dissolution du syndicat de copropriétaires. Il faut alors se préoccuper des modalités de sa liquidation.
Réunion de lots dépendants d’immeubles voisins : le fait de réunir un lot situé dans un immeuble en copropriété et un local dépendant d’un immeuble voisin est susceptible de porter atteinte à la destination de l’immeuble, et donc soumis à autorisation.
Formalités à accomplir suite à la réunion ou la division de lots de copropriété
Approbation a posteriori par le syndicat des copropriétaires
Même dans les cas où l’opération envisagée peut être réalisée librement, la question de la nouvelle répartition des charges doit être posée.
Deux possibilités en pratique :
– le règlement de copropriété fixe les règles permettant de procéder au calcul de la nouvelle répartition des charges ;
– aucune disposition du règlement de copropriété ne permet d’établir la nouvelle répartition.
Dans le premier cas, aucune formalité postérieure n’est à accomplir auprès du syndicat.
Dans le second cas en revanche, la nouvelle répartition envisagée doit être soumise à l’approbation de l’assemblée générale statuant à la majorité prévue à l’article 24 (article 11 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965).
Formalités de publicité foncière
Reconnaître au copropriétaire la faculté de diviser ou réunir ses lots librement n’aurait aucun sens si elle ne s’accompagnait pas de la possibilité d’effectuer seul les démarches imposées par les règles de la publicité foncière.
En conséquence, la modification de l’état descriptif de division et la publication de cette modification sont effectuées par un notaire sur simple demande du copropriétaire, auteur de la division ou de la réunion, sans intervention du syndicat des copropriétaires.
Notons que le notaire peut également être requis d’établir un modificatif par des tiers qui y ont intérêt.
Information du syndic de copropriété
De manière logique, le syndic devra être informé de la modification intervenue.
Et si vous ne deviez retenir qu’un seul conseil, qu’il s’agisse d’une réunion ou d’une division de lots et quelle que soit la simplicité apparente de l’opération, ce serait de consulter votre notaire en amont du projet pour vérifier précisément avec lui tous les points évoqués. L’anticipation sera la clé d’un projet réalisé en toute sécurité juridique.
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