Je change l'aspect extérieur de mon logement
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier et vous souhaitez réaliser des travaux extérieurs. Qu'il s'agisse de la création d'une ouverture, l'édification d'une clôture ou encore la construction d'une piscine, de nombreuses règles sont à respecter tant au regard de l'urbanisme que du droit privé. Mais comment s'y retrouver ?
À titre de remarque préliminaire, il faut savoir que toute modification de l'aspect extérieur de votre logement sera soumise à autorisation.
Les règles au regard du droit privé
Si votre bien immobilier est en lotissement, il faudra tout d'abord consulter le règlement du lotissement et/ou le cahier des charges du lotissement s'il existe.
Le règlement, rédigé par le lotisseur, a pour objet d'apporter des compléments aux règles d'urbanisme déjà en vigueur. Il doit être compatible avec celles-ci et être approuvé par l'autorité administrative. Le cahier des charges, quant à lui, est un document contractuel de droit privé fixant les relations entre le lotisseur et les co-lotis et celles des co-lotis entre eux.
En effet, le règlement du lotissement peut contenir un certain nombre de règles applicables lors d'une modification de l'aspect extérieur, notamment :
- Lors d'un agrandissement, à raison des hauteurs à respecter, ou des règles de distances par rapport aux constructions voisines,
- Et parfois même les teintes des façades ou couleurs des huisseries et volets peuvent être imposées afin de conserver l'harmonisation des constructions.
Afin de ne pas laisser se cristalliser des « règles d'urbanisme d'origine privée », il est prévu que les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement cessent de s'appliquer au terme de dix ans à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir. Et cela dans les communes dotées d'un plan local d'urbanisme ou un document en tenant lieu sauf opposition expresse des co-lotis.
Attention les dispositions d'un cahier des charges demeurent applicables, quant à elles, ad vitam æternam, sous certaines conditions.
Si votre bien est en copropriété, là encore les règles de la collectivité sont en premier lieu à respecter. Elles seront contenues dans le règlement de copropriété qui dispose du fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et obligations des copropriétaires.
Par exemple des travaux qui vont modifier l'aspect extérieur de votre logement, comme un changement de menuiseries, devront respecter les matériaux et couleurs indiqués dans le règlement de copropriété. Enfin si votre règlement est plus ancien et n'évoque pas les travaux que vous envisagez, vous devrez alors soumettre ces travaux à l'assemblée générale des copropriétaires avant de vous lancer, comme cela peut être le cas pour la pose d'un bloc climatisation sur votre balcon.
Au regard du droit public
Lorsque vous modifiez l'aspect extérieur de votre logement, plusieurs démarches peuvent être nécessaires en fonction des travaux que vous envisagez de réaliser et de la réglementation de votre commune.
Déclaration préalable de travaux (DP)
La déclaration préalable de travaux est une procédure administrative que vous devez suivre lorsque vous réalisez des travaux qui ne nécessitent pas un permis de construire, mais qui modifient l'aspect extérieur de votre logement ou affectent sa surface de plancher. Elle sert à vérifier que vos projets respectent bien les règles d'urbanisme de votre commune.
Pour des travaux mineurs, une déclaration préalable peut suffire. Cette déclaration doit être déposée en mairie.
La déclaration préalable est requise dans plusieurs situations, par exemple :
- Pour les travaux qui modifient l'aspect extérieur du bâtiment (changement de fenêtres, ravalement de façade, peinture extérieure, modification de toiture).
- Pour les petites extensions de bâtiment (moins de 20 m² de surface de plancher, ou jusqu'à 40 m² dans certaines zones).
- Pour l'aménagement de combles ou de sous-sol qui modifie l'aspect extérieur (installation de fenêtres de toit...).
- Pour l'installation de certaines constructions comme un garage, une piscine, ou une pergola, si elles respectent certaines dimensions.
Vous devez déposer votre dossier à la mairie de la commune où se situe votre bien, en personne ou en ligne (selon les options offertes par la municipalité). Le délai de réponse de la mairie est généralement de 1 à 2 mois (pour des travaux classiques). En l'absence de réponse dans ce délai, votre demande est considérée comme acceptée.
Si la mairie vous donne son accord, elle vous remet une déclaration de non-opposition à déclaration préalable et vous pouvez commencer enfin les travaux.
Si elle refuse, vous en serez informé par courrier. Vous devrez alors revoir votre projet pour le modifier et déposer une nouvelle demande conforme aux règles de votre commune.
Si vous êtes dans un secteur classé (site patrimonial, secteur sauvegardé, etc.), des règles spécifiques s'appliquent, et vous devrez probablement passer par une autorisation plus stricte qui contiendra notamment l'intervention de tiers comme les services de l'architecte des bâtiments de France.
Commencer des travaux sans autorisation préalable, ou sans avoir respecté les règles de la déclaration, peut entraîner des sanctions financières et même l'obligation d'une remise en état d'origine.
Permis de construire
Le permis de construire est l'autorisation administrative nécessaire pour effectuer des travaux de grande envergure sur un bâtiment ou une construction. Il s'agit de la procédure la plus formelle pour les projets qui affectent la structure ou l'usage d'un bâtiment.
Cette demande doit également être faite auprès de la mairie de la commune où se situe le terrain.
Le permis de construire est obligatoire dans les cas suivants : construction d'une nouvelle maison ou bâtiment, extension d'un bâtiment existant dont la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 20 m² (ou 40 m² dans certaines zones urbaines), modification importante de la structure d'un bâtiment, changement de destination d'un bâtiment, création d'une piscine si la superficie excède un certain seuil, création d'un garage, d'un abri de jardin, ou d'une dépendance si la surface excède un certain seuil (en général 20 m² ou 40 m² selon la commune et les règles d'urbanisme locales).
Le délai standard pour l'instruction d'un permis de construire est de 2 à 3 mois à partir de la réception de votre dossier. En cas de demande d'informations supplémentaires, la mairie peut demander des pièces complémentaires, ce qui peut rallonger le délai. Si vous ne recevez pas de réponse au bout de 3 mois, le permis est tacitement accordé, sauf si la mairie vous a notifié un refus ou une demande de pièces supplémentaires. En zone protégée (par exemple, à proximité d'un site classé), le délai peut être prolongé jusqu'à 6 mois.
Que se passe-t-il après la demande ? Si le permis est accordé, la mairie vous délivre un arrêté de permis de construire. Ce permis peut être soumis à des conditions particulières que vous devrez respecter. Une fois l'arrêté délivré, vous devez afficher cet arrêté sur le terrain pour informer les tiers. Si le permis est refusé, la mairie vous en informe et motive sa décision. Vous pourrez alors revoir votre projet et soumettre une nouvelle demande.
Attention, si vous commencez des travaux sans permis ou en dehors des règles qui vous ont été accordées, la mairie peut ordonner l'arrêt des travaux et imposer des amendes. Toute transformation importante (changement de façade, modification des volumes, etc.) sans permis de construire peut entraîner des sanctions sévères, y compris l'obligation de remettre le bien dans son état d'origine.
Que faire après l'obtention du permis ? Vous devez afficher le permis de construire sur le terrain de manière visible pour informer le voisinage du projet et faire constater cet affichage par voie d'huissier. Vous devez commencer les travaux dans les 3 ans suivant l'obtention du permis de construire. Si vous ne commencez pas les travaux dans ce délai, le permis est caduc. Si les travaux génèrent du bruit ou des nuisances pour le voisinage, assurez-vous de respecter les horaires autorisés (généralement en journée, du lundi au vendredi, et parfois le samedi matin).
Enfin, n'oubliez pas qu'à la fin des travaux, vous devez déposer à la mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux, et ce même pour des travaux minimes.
