Location meublée : est-ce toujours une bonne affaire en 2025 ?
Avantages fiscaux en baisse, contraintes accrues... La location meublée conserve-t-elle encore ses atouts face à l'évolution de la législation et du marché immobilier ?
La location meublée à l'épreuve du temps
Souvent présentée comme plus rentable que la location nue, la location meublée a longtemps attiré investisseurs et propriétaires. Fiscalité avantageuse, loyers plus élevés, flexibilité de gestion : les arguments étaient nombreux.
Mais à l'heure des nouvelles réglementations, de la pression sur les locations de courte durée et d'une réforme fiscale récente, cette stratégie patrimoniale reste-t-elle toujours aussi pertinente ?
Des avantages fiscaux en sursis
Le régime de la location meublée bénéficie historiquement d'une fiscalité attractive, notamment sous le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce dernier permet, via le régime réel, d'amortir le bien et ainsi de gommer tout ou partie des loyers imposables.
Cependant, plusieurs signaux d'alerte ont été émis ces derniers mois. La suppression progressive d'avantages fiscaux, la surveillance accrue des montages d'optimisation et le durcissement des contrôles fiscaux laissent présager une volonté de remettre à plat ce régime perçu comme trop favorable.
La réforme des amortissements et la volonté du législateur de rapprocher la fiscalité de la location meublée de celle des revenus fonciers pourraient rebattre les cartes dès 2025.
Une rentabilité réelle... mais sous conditions
Il est indéniable que la location meublée peut générer des revenus plus élevés qu'une location nue, notamment grâce à des loyers majorés (jusqu'à 20 % en moyenne).
Elle est également plus souple, notamment pour les locations de courte durée ou saisonnières.
Mais cette rentabilité dépend de nombreux paramètres : emplacement du bien, qualité de l'ameublement, rotation des locataires, frais de gestion et d'entretien, vacance locative, etc.
De plus, dans les zones tendues, les contraintes administratives se sont multipliées : déclaration en mairie, autorisation de changement d'usage, quotas de meublés touristiques... Des démarches parfois décourageantes pour les propriétaires non professionnels.
Une complexité croissante à maîtriser
L'un des principaux freins à la location meublée aujourd'hui est la complexité croissante de sa gestion. Entre obligations fiscales, règles comptables, et exigences réglementaires locales, le bailleur doit se comporter comme un véritable gestionnaire d'entreprise.
Tenue de comptabilité, déclaration en LMNP ou LMP, TVA pour certaines résidences de services... sans accompagnement, les erreurs peuvent coûter cher. Les investisseurs doivent désormais arbitrer entre la rentabilité espérée et la charge administrative qu'implique ce type de location (cf tableau).
Réforme du 15 février 2025 : l'avantage s'amenuise-t-il ?
Jusqu'à présent, l'un des principaux attraits du régime réel en meublé résidait dans l'amortissement du bien. Cette technique permettait de diminuer, voire d'annuler, le résultat imposable tout en ne générant aucun impact au moment de la revente.
Mais depuis le 15 février 2025, un tournant majeur est amorcé : l'administration fiscale a décidé de prendre en compte l'amortissement pratiqué dans le calcul de la plus-value, ce qui vient rogner de façon significative l'avantage fiscal.
En d'autres termes, plus on a amorti le bien, plus la plus-value imposable à la sortie sera importante, car la valeur d'acquisition est réduite des amortissements déduits. Ce mécanisme, proche de celui des sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés, réduit l'écart entre location meublée et location vide.
Location meublée : encore avantageuse... mais pour qui ?
La question de l'avantage reste valable, mais elle devient plus nuancée. Pour un investisseur qui souhaite dégager des revenus réguliers, qui est prêt à s'impliquer dans une gestion plus technique et qui garde son bien sur le long terme, la location meublée, même après réforme, reste une stratégie intéressante.
En revanche, pour un profil plus patrimonial, axé sur la plus-value à moyen terme, ou pour un investisseur souhaitant la simplicité, la location vide pourrait reprendre l'avantage.
Avec la réforme de février 2025, la location meublée reste intéressante... mais elle n'est plus un avantage automatique : chaque investisseur doit désormais arbitrer avec précision.
