Investir à Lyon : notre guide complet
La capitale des Gaules affiche une résilience économique remarquable malgré les turbulences du marché immobilier français. Avec une hausse des transactions enregistrée depuis le premier trimestre de 2024, Lyon s'impose comme une valeur refuge pour les investisseurs. Cette dynamique contraste avec le ralentissement observé dans d'autres métropoles françaises. Les taux d'emprunt immobilier se stabilisent enfin autour de 3, 5 %, après deux années de hausses consécutives qui ont freiné de nombreux projets d'acquisition.
Le marché lyonnais bénéficie également d'une attractivité renouvelée auprès des investisseurs étrangers, notamment asiatiques et moyen-orientaux, qui voient dans la cité rhodanienne un potentiel de valorisation encore inexploité. Dans le même temps, les récentes annonces concernant l'extension des infrastructures de transport urbain renforcent l'attrait de certains quartiers en pleine mutation. Face à ces évolutions, le moment semble particulièrement opportun pour décrypter les meilleures stratégies d'investissement dans cette métropole.
Les quartiers lyonnais à fort potentiel d'investissement
Le marché immobilier lyonnais présente une grande hétérogénéité territoriale, avec des écarts de prix significatifs entre arrondissements.
Le 6ᵉ, le 7ᵉ et le 8ᵉ arrondissements
Le 6ᵉ arrondissement conserve sa position de leader avec un prix moyen au mètre carré avoisinant les 6 200 euros pour les appartements anciens. C'est dans les zones périphériques que les opportunités les plus intéressantes émergent désormais.
Le 7ᵉ arrondissement, autrefois délaissé, connaît une métamorphose spectaculaire grâce au projet urbain de Gerland. Les investisseurs avisés y acquièrent aujourd'hui des biens qui promettent une valorisation substantielle dans les cinq prochaines années.
Le 8ᵉ arrondissement mérite en outre toute l'attention des investisseurs. La transformation du quartier Montplaisir-La Plaine et les nouvelles connexions avec le réseau de tramway dynamisent considérablement ce secteur. Les prix y demeurent encore raisonnables, autour de 4 800 euros le mètre carré, mais la tendance haussière s'accélère. Il urge que vous y positionniez vos capitaux avant que cette zone ne rejoigne les tarifs pratiqués dans les quartiers plus centraux. D’ailleurs, en matière d’investissement immobilier à Lyon, nous vous invitons à voir ici pour le clé en main.
Villeurbanne
À Villeurbanne, limitrophe de Lyon, les programmes immobiliers neufs fleurissent autour du campus de la Doua. La demande locative estudiantine y est particulièrement forte, ce qui garantit des rendements locatifs attractifs, souvent supérieurs à 5 %. La requalification urbaine du quartier Gratte-Ciel, avec son extension vers le nord, crée également un nouvel épicentre d'investissement prometteur. Les premiers acquéreurs bénéficieront pleinement de la valorisation attendue à moyen terme.
L'ouest lyonnais
Dans l'ouest lyonnais, traditionnellement résidentiel et prisé, Tassin-la-Demi-Lune et Écully offrent encore des possibilités d'acquisition à des prix compétitifs comparés à Lyon intra-muros. La qualité de vie exceptionnelle et la proximité immédiate du centre-ville par les transports en commun attirent une population aisée.
Les stratégies d'investissement locatif à Lyon
L'investissement locatif à Lyon exige une analyse fine du marché. En la matière, la location traditionnelle demeure la formule privilégiée pour les investisseurs qui mettent l’accent sur la stabilité et la sécurité. Les appartements T2 et T3 représentent le meilleur compromis entre rendement et facilité de gestion. Dans le centre historique (Presqu'île, Vieux Lyon), les loyers atteignent facilement 18 €/m², mais la pression fiscale ainsi que les contraintes patrimoniales limitent la rentabilité nette aux alentours de 3 %.
Au même moment, la location meublée constitue une alternative séduisante, notamment grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Ce régime fiscal avantageux permet d'amortir le bien et de réduire l'imposition sur les revenus générés. Les quartiers universitaires comme la Guillotière, Jean Macé ou le secteur de la Manufacture des Tabacs accueillent favorablement ce type d'offre. Le taux d'occupation avoisine les 95 % sur dix mois, avec des loyers supérieurs de 15 à 20 % à ceux pratiqués en location nue.
Quant à la location courte durée, popularisée par les plateformes comme Airbnb, elle connaît un encadrement renforcé à Lyon depuis l'instauration du numéro d'enregistrement obligatoire. Malgré ces régulations, la rentabilité peut atteindre 8 à 10 % dans les secteurs touristiques comme le Vieux Lyon, Fourvière et la Croix-Rousse. Cependant, cette stratégie nécessite une gestion plus intensive et s'avère sensible aux fluctuations saisonnières ainsi qu'aux évolutions réglementaires.
Plus loin, l'investissement en résidence étudiante gérée séduit les investisseurs qui misent sur une gestion déléguée. Lyon, avec ses 150 000 étudiants, vous garantit justement une demande constante. Les programmes neufs proposés à Villeurbanne ou dans le 7ᵉ arrondissement promettent des rendements affichés de 4 %, nets de charges. En revanche, la précaution recommandée, c’est le choix du gestionnaire idéal, dont la solidité financière conditionnera la pérennité de l'investissement.
Le coliving, formule émergente à Lyon, répond en outre aux besoins d'une population jeune et mobile. Ces logements partagés haut de gamme génèrent des rendements supérieurs aux formules classiques, parfois jusqu'à 6 % net.
Le marché du neuf et les dispositifs fiscaux avantageux
Le marché de l'immobilier neuf à Lyon rencontre un regain d'activité après deux années difficiles marquées par l'inflation des coûts de construction. Les programmes neufs présentent l'avantage considérable de la garantie décennale et d'une consommation énergétique maîtrisée, critère devenu déterminant avec le renforcement des normes environnementales. Les prix oscillent entre 5 500 et 7 800 euros le mètre carré selon les secteurs, avec une prime significative pour les appartements disposant d'espaces extérieurs.
Le dispositif Pinel
Le dispositif Pinel, bien qu'en phase d'extinction progressive, demeure accessible sous condition de respecter des critères énergétiques renforcés. À Lyon, zone tendue par excellence, les plafonds de loyers autorisés permettent encore d'équilibrer des opérations dans les secteurs en développement comme Gerland ou la Part-Dieu Est. La réduction d'impôt maximale atteint 10, 5 % pour un engagement locatif de six ans. Les quartiers prioritaires bénéficient du dispositif Pinel+ qui maintient les avantages originels du programme.
La TVA réduite à 5, 5 %
La TVA réduite à 5, 5 % dans les quartiers ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) représente une opportunité méconnue. Certains secteurs de Vaulx-en-Velin, Vénissieux et du 8ᵉ arrondissement sont éligibles à cette mesure qui améliore considérablement la rentabilité des opérations. L’économie substantielle à l'achat atteint même 11, 5 % du prix final, sous réserve de respecter des conditions de ressources pour les locataires.
Le statut de Monument Historique
Le statut de Monument Historique attire les investisseurs fortement fiscalisés. La réhabilitation d'immeubles classés dans le Vieux Lyon ou la Croix-Rousse permet de déduire l'intégralité des travaux de restauration du revenu global, sans plafonnement. Bien que le ticket d'entrée soit élevé, dépassant généralement 400 000 euros, le gain fiscal représente jusqu'à 45 % de l'investissement pour les contribuables les plus imposés.
En gros, les experts immobiliers lyonnais recommandent d'intégrer systématiquement ces stratégies qui ont déjà fait leurs preuves en vue d’assurer la rentabilité de vos investissements.
