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Acheter en viager : les bonnes questions à se poser avant de signer

Lors d'un achat d'un bien immobilier en viager, on s'interroge : la rente est-elle bien calculée ? Que se passe-t-il si la crédirentière décède rapidement après la vente, ou au contraire vit très longtemps ? Qui paiera les gros travaux, l'entretien courant, les charges ? Quelles clauses insérer pour se protéger ?

Cet article vous propose de décrypter, pour un acheteur particulier, les principales règles juridiques du viager immobilier et les précautions concrètes à prendre avant de s'engager.

La vente en viager : une vente immobilière comme les autres...

La vente en viager reste d'abord une vente immobilière classique : elle doit respecter les conditions générales de la vente. L'acquéreur doit donc vérifier les mêmes points que pour un achat classique.

Ce qui diffère est le mode de paiement du prix et le fait que le vendeur, appelé crédirentier, peut rester vivre dans le bien. Un prix particulier qui est généralement composé d'un paiement comptant appelé « bouquet » (fraction fixe du prix versée à la signature) et du versement périodique d'une rente viagère, jusqu'au décès du crédirentier. La rente n'est juridiquement qu'une modalité de paiement du prix de vente.

Les différents types de viagers :

- Viager occupé : le vendeur se réserve l'usufruit ou un droit d'usage et d'habitation et continue d'occuper le bien (ou à en percevoir les loyers si usufruit).

- Viager libre : l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement.

En cas de réserve d'usufruit ou de droit d'usage, la valeur de ce droit doit être déduite de la valeur du bien pour calculer la rente, car l'acheteur ne dispose pas de la pleine jouissance.

Les points de vigilance pour l'acheteur :bouquet, rente, exigence d'aléa et sécurisation juridique

Fixation du bouquet et de la rente : équilibre économique global

Le montant de la rente est librement fixé par les parties, mais doit correspondre à la valeur réelle de l'immeuble, sous peine d'une action en nullité pour défaut de prix réel et sérieux, d'un redressement fiscal ou d'une requalification fiscale.

Pour déterminer une rente acceptable, doivent être pris en compte :

- La valeur du bien et son taux de rendement ;

- Le montant du bouquet (fraction fixe du prix, souvent environ 30 %, mais sans règle impérative) ;

- L'espérance de vie de la personne sur la tête de laquelle la rente est constituée, en s'appuyant sur les tables de mortalité ;

- La présence d'une clause de réversibilité de la rente (par exemple au conjoint survivant), qui augmente la durée statistique de paiement ;

- Le type de viager (libre ou occupé) et les modalités de jouissance (réserve d'usufruit, droit d'usage et d'habitation, etc.).

Les professionnels, notamment les notaires, disposent de tables et de bases de données pour sécuriser ces calculs.

L'exigence fondamentale : l'aléa lié à la durée de vie

Le viager est un contrat aléatoire : le prix dépend de la durée de vie incertaine du crédirentier. L'aléa doit exister au jour de la conclusion : ni l'acheteur ni le vendeur ne doivent pouvoir prévoir avec certitude qui sera gagnant ou perdant.

Deux grands ensembles de règles s'appliquent :

- Le contrat est nul si la rente est constituée sur la tête d'une personne déjà décédée au jour du contrat.

- La rente créée sur la tête d'une personne atteinte de la maladie dont elle décède dans les vingt jours ne produit aucun effet.

- Cependant même au-delà du délai de vingt jours, la vente peut être annulée pour absence d'aléa, notamment lorsque l'état de santé du crédirentier rendait son décès à brève échéance prévisible, et que l'acheteur en avait connaissance.

Pour l'acheteur, la tentation peut être de privilégier un vendeur très âgé ou malade, dans l'idée de payer une rente sur une courte durée. C'est juridiquement risqué :

- L'âge avancé seul ne suffit pas, en principe, à supprimer l'aléa.

- En revanche, lorsque l'état de santé est gravement compromis et que l'acheteur connaît la gravité de la situation, les juges peuvent constater l'absence d'aléa, même si le décès survient plus de vingt jours après la vente et même si la cause du décès est différente de la maladie initialement connue.

- La jurisprudence récente se montre toutefois exigeante dans la preuve de l'absence d'aléa : il ne suffit pas de relever des éléments factuels (âge, pathologies), il faut établir que le décès était inéluctable à brève échéance au jour de la vente et que l'acheteur en avait conscience.

À l'inverse, l'aléa est reconnu lorsqu'aucun élément ne permettait de considérer le décès comme inéluctable à court terme. L'aléa a été reconnu pour un décès par chute accidentelle, où la crédirentière, pourtant âgée et en mauvaise santé, est morte moins de trois mois après la vente.

Sécuriser juridiquement son achat : clauses essentielles, charges et travaux

• Clauses financières et garanties de paiement de la rente

Plusieurs clauses sont particulièrement importantes dans l'acte notarié :

- Modalités de calcul et d'indexation de la rente : référence claire à un indice, périodicité de la revalorisation, modalités pratiques de calcul.

- Clause résolutoire en cas de non-paiement de la rente : elle permet au vendeur de demander la résolution de la vente en cas de défaillance de l'acheteur.

L'acheteur doit avoir conscience qu'en contrepartie de cette sécurité pour le vendeur, il s'expose en cas de non-paiement durable à une perte de l'immeuble sans remboursement intégral des sommes déjà versées.

• Répartition des charges et des travaux : un point souvent sous-estimé

La répartition des charges entre vendeur crédirentier et acquéreur doit être soigneusement organisée dans l'acte, afin d'éviter des litiges fréquents. L'acte doit préciser :

- Qui supporte les travaux d'entretien et les grosses réparations (toiture, gros murs, éléments porteurs, etc.) ;

- Si le bien est en copropriété : la répartition des charges de copropriété, selon qu'il s'agit de charges courantes ou de travaux votés avant ou après la vente, exigibles ou non à cette date.

Les sanctions graves : nullité, rescision pour lésion et requalification

Une rente trop faible, un bouquet dérisoire ou une absence d'aléa peuvent conduire à l'annulation de la vente.

Plusieurs sanctions sont envisageables :

- Nullité pour prix illusoire ou dérisoire ;

- Nullité pour absence d'aléa : lorsque le déséquilibre tient au fait que le décès du vendeur était prévisible à court terme et connu de l'acheteur ;

- Rescision pour lésion : en principe, elle est exclue des viagers, car les parties acceptent un aléa, mais c'est possible si, en réalité, il n'y a pas de véritable caractère aléatoire (ex : rente manifestement insuffisante et aucune chance pour le vendeur de percevoir plus que la valeur de son bien).

- Requalification en donation déguisée : lorsque la contrepartie est fictive ou dérisoire et qu'une intention libérale est démontrée (ex : obligations de soins largement théoriques et rente très peu versée, alors que le vendeur supporte encore la plupart des charges).

Points clés pour l'acheteur en viager :

1. Vérifier la valeur réelle du bien, la nature du viager (libre/occupé) et la cohérence économique globale ;

2. Ne pas se fonder sur une situation médicale désespérée, éviter de s'appuyer sur des informations médicales trop précises, vérifier que la durée de vie est raisonnablement incertaine ;

3. Faire simuler plusieurs scénarios (durée de vie, rendement locatif), comparer avec les revenus locatifs et les valeurs de marché, s'appuyer sur les calculs notariaux.

4. Insérer des clauses détaillées sur qui paie quoi (entretien, toiture, ravalement, travaux votés avant/après la vente, litiges en cours).

Acheter en viager, ce n'est pas parier sur la mort, c'est un investissement immobilier où la vente repose sur un véritable aléa et un prix équilibré. Rapprochez-vous de votre notaire qui a un rôle central pour sécuriser l'opération et prévenir les risques fiscaux ou civils.