Habitat participatif : les points de vigilance
L'augmentation des projets d'habitat participatif ou partagé soulève un certain nombre de questions afin de concilier au mieux volonté de mise en commun et inscription dans un cadre juridique et financier visant à protéger les groupes.
Face à l'individualisation de la société, il est, a contrario, possible de constater une croissance de la tendance à l'habitat partagé et au souhait de mettre en commun moyens financiers, modes de vie, équipements du quotidien, etc. L'association Habitat Participatif France comptabilise ainsi une croissance annuelle du nombre de projets d'habitats participatifs de 18 % entre 2019 et 2021 et entre 10 et 15 % entre 2021 et 2024 (cette baisse de croissance pouvant s'expliquer par la crise qui a touché le secteur de l'immobilier et de la construction sur ces dernières années) 1.
La notion d'habitat participatif est définie à l'article L 200-1 du Code de la construction et de l'habitation comme « une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. » Malgré cette définition et l'existence de structures dédiées à ce nouveau mode d'habitat, celui-ci soulève toujours un certain nombre d'interrogations et de défis.
Définition du projet commun
Les projets d'habitat participatif se montent généralement dans la durée, les groupes pouvant évoluer dans le temps et les projets ne pouvant se concrétiser qu'une fois le foncier trouvé. Si le notaire n'intervient pas dans le cadre de la détermination des valeurs communes des groupes, il est néanmoins utile de prendre conseil dès les premières ébauches du projet, une fois le groupe préconstitué, car une bonne connaissance des outils juridiques disponibles facilite la projection et l'anticipation des options disponibles. Le choix de la structure peut, outre le souhait des groupes et dans les cas où un financement extérieur est nécessaire, encore aujourd'hui être malheureusement influencé par les banques, lesquelles acceptent parfois de ne financer les associés au projet que dans le cadre d'un type de structure plutôt qu'un autre. Il est donc également utile d'associer au projet ou, a minima, d'interroger au plus tôt l'établissement (ou les établissements) bancaire (s) ayant vocation à participer au financement du projet pour permettre une appréhension au plus juste de ce dernier et une anticipation des garanties disponibles au profit de l'établissement en fonction du choix d'une structure plutôt qu'une autre.
Choix de la structure
Les textes prévoient deux types de sociétés d'habitat participatif, sous la forme de coopératives d'habitants ou de sociétés d'attribution et d'autopromotion mais, certains décrets d'application n'ayant pas abouti, les groupes s'orientent plus fréquemment vers d'autres structures de droit commun et du droit de la construction. Ainsi, les groupes qui recherchent une mise en commun de leurs moyens et de leurs modes de vie, optent régulièrement pour le régime de la copropriété, de la société civile immobilière ou de la société civile immobilière d'attribution.
La copropriété
Le régime de la copropriété ne diffère pas de celui de la copropriété « classique » et présente donc une option d'habitat partagé, sous réserve que le bâti existe déjà , dans laquelle la mise en commun et l'encadrement des interrelations entre co-habitants restent limités. Chaque associé au projet a la qualité de copropriétaire et propriétaire à ce titre d'un lot de copropriété et de tantièmes dans l'indivision forcée que constituent les parties communes de l'immeuble. Ce régime ne présente pas de difficulté particulière en matière de financement bancaire. Cette option ne permet toutefois pas les activités de promotion et construction immobilière.
La société civile immobilière
Le régime de la société civile immobilière (SCI) ne diffère pas non plus de celui d'une SCI « classique ». Chaque associé a la qualité d'associé de la SCI et est titulaire, à ce titre, de parts de cette société. Outre les difficultés parfois rencontrées auprès de certaines banques qui ne souhaitent pas financer l'acquisition de biens immobiliers par une SCI « non familiale », il est essentiel de souligner que cette structure ne permet pas de corréler la détention des parts avec la jouissance d'un espace en particulier. Elle permet toutefois, comme la structure suivante, de prévoir un agrément préalable à l'entrée de tout nouvel associé dans la structure et la possibilité d'avoir des associés non occupants/habitants.
La société civile immobilière d'attribution
Le régime de la société civile immobilière d'attribution (SCIA), alors même que cette structure est née, à l'origine, pour faciliter la phase de construction, se trouve être un outil utile pour les groupes qui souhaitent une structuration du projet en société, y compris dans la phase de gestion, tout en individualisant la jouissance d'espaces déterminés. La détention par les associés de parts de ce type de société leur donne en effet, respectivement, vocation à la jouissance d'un lot déterminé (les parts d'un groupe donné de parts étant indivisibles et attachées à ce lot), tout en sécurisant le collectif par divers mécanismes (notamment la procédure d'agrément, donnant un droit de regard sur les nouveaux entrants).
Organisation de la vie commune et anticipation de sa cessation
Tout comme en matière de couple, les groupes en construction d'un projet commun sont confrontés aux questionnements liés à la structuration de leur vie commune, mais également à l'anticipation d'une éventuelle séparation et de ses difficultés, le cas échéant. Ce questionnement mène nécessairement à celui de la sortie du projet par un seul des membres ou foyers du groupe, à celui de la dissolution complète du projet et à celui de la cession de l'actif immobilier qui cristallise ce projet. Dès le démarrage effectif du projet, il est donc important pour les groupes d'avoir de la visibilité sur les conséquences de chaque type de structure sur la fin éventuelle de ce projet et les défis liés à la recherche de nouveaux associés. Outre les cas de mésentente et de départ volontaire d'un associé ou d'un foyer, il est également important d'envisager les évolutions pouvant résulter d'un décès et de l'intégration ou non dans le projet des héritiers d'un membre du groupe décédé. Un défaut d'anticipation peut, dans certains cas, mettre à mal la poursuite du projet, alors même que des garde-fous auraient pu avoir été prévus et certaines précautions prises. C'est particulièrement le cas lorsque les moyens financiers des différents membres du groupe sont hétérogènes, mais que le groupe souhaite dissocier cette participation financière de la participation aux décisions et à la vie commune.
Formalités et coûts
Par ailleurs, l'élaboration d'un projet d'habitat participatif ou partagé passe nécessairement par une réflexion sur le budget de l'opération et la structuration de son financement. Le choix de la structure aura un impact sur le budget à prévoir au titre de l'acquisition. Ainsi, une acquisition en société nécessitera l'élaboration de statuts et impliquera donc des honoraires de rédaction ainsi que divers frais et débours (annonce légale, démarches au greffe, etc.). Le choix en faveur de la copropriété, de la société d'attribution et d'autopromotion, ou de la société civile immobilière d'attribution nécessitera l'élaboration d'un état descriptif de division et d'un règlement (de copropriété ou en jouissance selon les cas) et impliquera l'intervention d'un géomètre, ainsi que des émoluments de rédaction et des frais liés à la publicité foncière. Le choix de la société coopérative d'habitants nécessitera l'établissement d'une charte fixant les règles de fonctionnement de l'immeuble et d'un règlement prévoyant notamment les modalités de répartition des charges liées aux services communs. Il est donc souhaitable de se renseigner au plus tôt sur le budget prévisionnel afférent aux documents spécifiques de chaque structure pour avoir une vision ajustée du budget du projet.
Conclusion
L'intervention du notaire dans le cadre de l'élaboration d'un projet d'habitat participatif est clé dès les premières étapes. Il saura accompagner et conseiller les groupes au stade du choix de la structure afin que celle-ci soit la plus adaptée à chacun et ainsi prévenir de difficultés éventuelles et, enfin, agir à leurs côtés en préparant les actes en ce sens. En outre, cet accompagnement sera d'autant plus constructif s'il va de pair avec l'accompagnement par les réseaux existants et acteurs de l'habitat participatif, afin d'allier efficacité juridique et recul pratique.
