La vente en l'état futur d'achèvement : un cadre juridique hybride entre vente et construction
Très répandue dans l'immobilier neuf, la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) obéit à un régime juridique spécifique, mais plutôt méconnu. Délais, garanties, rôle de l'acquéreur et paiement du prix : panorama des règles essentielles à connaître.
La vente en l'état futur d'achèvement est devenue un mode d'acquisition courant dans l'immobilier neuf. Si elle est largement proposée par les promoteurs, son régime juridique reste souvent méconnu, notamment en ce qui concerne les délais, le rôle de l'acquéreur et les mécanismes de protection mis en place par la loi. Le Code civil définit la vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) comme le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol, ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, celui-ci étant tenu d'en payer le prix selon l'avancement des travaux (article 1601-3). L'élément prédominant de cette vente est l'obligation de construire incombant au promoteur.
En pratique, la vente est rarement conclue avant le début du chantier. La commercialisation intervient le plus souvent en cours de construction, de sorte que les éléments déjà réalisés sont également vendus. L'acquéreur devient donc propriétaire des ouvrages progressivement, au rythme de l'exécution des travaux.
Transfert de propriété et transfert des risques : une dissociation protectrice
La Vefa se caractérise par une dissociation entre la propriété et les risques. Bien que l'acquéreur devienne propriétaire du bien au fur et à mesure de sa construction, le transfert des risques n'intervient qu'à la livraison. Jusqu'à cette date, le vendeur demeure seul responsable des dommages pouvant affecter l'immeuble. Cette disposition protectrice est essentielle pour le nouvel acquéreur.
Le vendeur conserve également les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, voire jusqu'à l'expiration de la garantie de parfait achèvement. En conséquence, l'acquéreur n'a pas à intervenir dans la conduite du chantier. Il ne peut ni imposer l'exécution de travaux de reprise avant la réception, ni agir directement contre les entreprises, leurs assureurs ou l'assureur dommages-ouvrage. Il ne peut pas non plus assister aux réunions de chantier ni à la réception des travaux. Il ne peut y être dérogé contractuellement. Le nouveau propriétaire n'a donc qu'un faible rôle à jouer au cours de la phase de construction de son bien.
Travaux réservés à l'acquéreur : une exception strictement encadrée
Une exception est toutefois prévue lorsque l'acquéreur se réserve l'exécution de certains travaux de finition ou d'équipement qu'il réalisera après la livraison. Le contrat doit alors comporter une clause en caractères très apparents stipulant que l'acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités liés à ces travaux après la livraison de l'immeuble.
La liste des travaux pouvant être réservés est limitative et fixée par la réglementation (équipements sanitaires de la cuisine, carrelage mural, revêtements de sol hors isolation, convecteurs électriques, décoration des murs). Leurs caractéristiques sont également précisées conformément à l'arrêté du 28 octobre 2019.
Réception des travaux et livraison : deux étapes distinctes
Le nouvel acquéreur est investi d'un rôle actif lorsqu'arrive la phase de livraison. Il convient, à ce stade, de rappeler une distinction essentielle, à savoir la réception des travaux et la livraison du logement :
- La réception intervient entre le promoteur et les entreprises chargées de la construction. Elle marque le point de départ des garanties légales des constructeurs.
- La livraison correspond, quant à elle, à la remise des clés à l'acquéreur.
Même s'il n'est pas présent lors de la réception, celle-ci présente un double intérêt pour l'acquéreur. Tout d'abord, il est essentiel de demander la communication du procès-verbal de réception. Celui-ci permet de connaître les réserves déjà émises et d'anticiper d'éventuels désordres. Mais surtout, la réception marque le point de départ des diverses garanties constructeur, à savoir la garantie de parfait achèvement (un an), la garantie de bon fonctionnement des équipements dissociables (deux ans) et la garantie décennale (dix ans).
Réserves, défauts de conformité et délais stricts
Au jour de la livraison, l'acquéreur est invité à formuler des réserves sur les travaux réalisés et à consigner, le cas échéant, le solde de 5 % du prix. Mais au-delà des réserves formulées du fait de malfaçons et désordres de construction, la Vefa contient par ailleurs un dispositif spécifique, à savoir la possibilité pour le nouvel acquéreur de se prévaloir de tous défauts de conformité.
Le défaut de conformité désigne toute différence notable entre le bien livré et ce qui était contractuellement prévu : surface, nombre de pièces, équipements, matériaux ou agencement... Seule une tolérance de 5 % est admise concernant la surface. Tout autre défaut de conformité doit être réparé par le promoteur, sous peine d'une réduction du prix.
L'acquéreur dispose d'un mois après la livraison pour notifier lesdits désordres par lettre recommandée. Les réparations doivent intervenir dans l'année. À défaut, une action judiciaire est possible. Mais il convient d'être vigilant : l'article 1648 du Code civil prévoit que l'action doit être engagée avant l'expiration du délai d'un an à compter de « la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents ». En d'autres termes, cela correspond à la date de l'événement le plus tardif entre la réception des travaux ou l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur.
L'application de ce délai est particulièrement stricte. Le droit commun devrait permettre à tout acquéreur de faire usage de la responsabilité contractuelle de droit commun et bénéficier en conséquence d'un délai d'action de cinq ans en cas de manquement avéré. Ce n'est toutefois pas la solution retenue par la jurisprudence de la Cour de cassation, qui retient le caractère exclusif de la garantie des défauts de conformité. Ainsi, tout acquéreur qui ne procède pas au signalement du désordre, apparent lors de la livraison, dans le délai requis d'un an, sera forclos dans son action. Un arrêt de la Cour de cassation du 13 février 2025 (n° 23-15.846) pousse encore plus loin le raisonnement, puisque le droit commun est écarté, même en présence d'un manquement du vendeur à son obligation de conseil.
Paiement du prix et consignation du solde
Le paiement du prix est souvent un levier important pour les acquéreurs dans cette opération et de fait un sujet contentieux récurrent. Il n'est pas rare en effet de voir des acquéreurs refuser de procéder à certains versements et notamment le solde de 5 %, du fait de retards, d'inachèvements ou de désordres concernant leur projet immobilier.
Dans les faits, le paiement en Vefa est réalisé de manière progressive, en fonction de l'avancement réel des travaux. En cas de contestation lors de la livraison, il est admis que le solde du prix puisse être consigné, auprès du notaire chargé de l'opération ou d'un avocat par l'intermédiaire d'un compte Carpa. Il est important de noter que la consignation vaut paiement. En conséquence, si le vendeur refuse malgré la consignation, de remettre les clés à l'acquéreur, les pénalités de retard continuent de courir.
Autre point de vigilance sur les délais, cette fois côté promoteurs : la Cour de cassation estime que l'action en paiement contre l'acquéreur est prescrite en deux ans, dès lors qu'il s'agit d'une action d'un professionnel à l'encontre d'un consommateur.
