Accéder à son habitation : une évidence sous le contrôle du notaire
Pour une maison comme pour un appartement, l'accès semble aller de soi. Il appartient pourtant au notaire d'en vérifier la réalité juridique et d'en sécuriser l'exercice.
L'accès à son logement paraît naturel. Pour une maison comme pour un appartement, il suppose pourtant une situation juridique claire.
Lorsqu'un propriétaire acquiert son bien, il pense le plus souvent que l'accès va de soi. Pour une maison, cela signifie pouvoir entrer depuis la rue, ouvrir son portail, emprunter son allée et rejoindre librement son habitation. Pour un appartement, cela signifie traverser le hall, utiliser éventuellement l'escalier ou l'ascenseur et accéder normalement à son lot. Cette perception est naturelle.
Pourtant, en droit, l'accès à un bien immobilier s'apprécie au regard de l'acte notarié de vente, des règles de droit privé telles que les servitudes, mais aussi des règles de construction et d'urbanisme.
Le titre de propriété
Le point de contrôle principal reste l'acte de vente. C'est lui qui désigne le bien vendu, ses modalités de desserte, et le cas échéant, les droits de passage qui lui profitent ou qui le grèvent. En pratique, le notaire vérifie que l'accès est garanti.
Pour un appartement, l'accès est en principe plus évident, car il est le plus souvent assuré par une partie commune, telle qu'un hall d'entrée. Il peut néanmoins être desservi par une partie privative ; dans cette hypothèse, le copropriétaire devra être propriétaire d'une quote-part indivise du lot permettant son accès ou bénéficier d'une servitude sur ledit lot.
On notera donc que l'accès à son habitation ne se présume pas : il doit être contrôlé lors de la préparation de l'acte de vente.
Une maison peut d'abord être desservie directement par la voie publique, ce que le notaire vérifie notamment au regard des documents cadastraux et de la configuration des lieux, la voie publique ne comportant pas de numéro de cadastre, à la différence d'une propriété privée.
Le cas particulier du lotissement
Dans un lotissement ou un ensemble immobilier, l'habitation est desservie par une voie d'accès qu'il convient d'identifier juridiquement. Le notaire vérifie alors si cette voie appartient à une association syndicale libre (ASL), à la commune, lorsque sa propriété lui a été rétrocédée ou encore à l'ensemble des propriétés desservies par une parcelle soumise au régime de l'indivision forcée.
En pratique, les voies d'accès demeurent souvent la propriété de l'ASL, les communes refusant fréquemment leur rétrocession afin de ne pas en assurer l'entretien. Le propriétaire de l'habitation devient alors membre de l'ASL et contribue aux charges d'entretien de cette voie d'accès, telles que l'éclairage ou le déneigement. Le notaire prend soin, lorsqu'il en existe un, d'interroger le président de l'ASL afin d'informer le futur acquéreur sur les sommes susceptibles de lui être appelées. Parfois, la voie d'accès appartient directement aux propriétaires en indivision et cette parcelle est soumise au régime juridique de l'indivision forcée, en ce qu'elle est nécessaire à la desserte des différents biens qu'elle permet d'atteindre. Elle ne peut donc pas être librement partagée comme dans une indivision ordinaire, dès lors qu'elle est indispensable à l'usage des propriétés qu'elle dessert.
L'existence de servitudes
Lorsque l'accès à l'habitation n'est pas assuré directement par la voie publique ou par une voie appartenant à un lotissement ou à un ensemble immobilier doté de règles propres, il convient alors de vérifier l'existence d'une servitude.
Lorsque l'accès à l'habitation s'effectue en passant sur un autre fonds, le notaire doit, en premier lieu, vérifier s'il existe une servitude conventionnelle. L'article 637 du Code civil définit la servitude comme une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un autre héritage appartenant à un autre propriétaire. S'agissant d'un droit de passage, il faut rappeler qu'une telle servitude, parce qu'elle est discontinue, ne peut en principe s'établir que par titre. L'article 691 du Code civil est explicite.
Dans le cadre de la rédaction d'un acte de vente, le notaire vérifie donc si l'accès au bien implique de passer sur une autre propriété et, dans l'affirmative, si ce passage repose bien sur une servitude régulièrement constituée. Cette vérification s'effectue d'abord à la lecture des titres antérieurs, afin d'identifier l'origine de la servitude, son assiette, son mode d'exercice et les fonds concernés. Elle s'effectue également à partir de la lecture de l'état hypothécaire hors formalité (document délivré par le service de la publicité foncière permettant le contrôle desdites servitudes), afin de s'assurer de l'existence des charges et droits réels grevant le bien, que celui-ci soit fonds dominant, parce qu'il bénéficie du passage, ou fonds servant, parce qu'il le supporte.
Cette recherche ne doit pas se limiter à la seule existence d'un droit de passage. Le notaire doit encore vérifier sa consistance exacte. Il lui appartient notamment de déterminer si l'accès est seulement piéton, ou s'il permet également un passage en véhicule. Il doit aussi vérifier si la servitude s'exerce en surface seulement, ou également en tréfonds, par exemple pour permettre le passage de réseaux nécessaires à la desserte et à la viabilité complète de la propriété. Ces précisions sont déterminantes : un accès simplement toléré à pied ne répond pas aux mêmes besoins qu'un accès carrossable assorti du passage des réseaux.
La création de servitudes
Il existe ensuite une seconde hypothèse : celle dans laquelle le notaire ne se contente pas de vérifier une servitude existante, mais la constitue. Tel peut être le cas lorsqu'aucune servitude n'est mentionnée dans les titres, alors même que le bien acquis présente une difficulté d'accès clairement identifiée, ou lorsque l'acquéreur accepte d'acquérir un bien avec cette problématique, à charge d'organiser ensuite juridiquement sa desserte, le notaire mentionnant alors clairement cette difficulté dans son acte de vente. Tel peut être le cas également dans le cadre d'une division d'une unité foncière en deux lots, lorsqu'il devient nécessaire de prévoir un passage sur l'un des terrains pour permettre l'accès de l'autre.
Dans cette situation, le notaire rédige l'acte constitutif de servitude en définissant avec précision les fonds concernés, l'assiette du passage, ses modalités d'exercice et le cas échéant, son étendue technique. Il devra là encore distinguer selon que le passage est piéton, carrossable, ou complété par des droits de passage de réseaux en surface ou en tréfonds. Une telle constitution doit naturellement être articulée avec les autorisations d'urbanisme nécessaires lorsque l'opération s'inscrit, par exemple, dans un projet de division, de construction ou d'aménagement.
L'enclavement
À défaut de servitude conventionnelle, ou en cas de désaccord entre voisins, la difficulté change de nature. Lorsqu'un fonds se trouve en état d'enclave, il est toujours possible de solliciter judiciairement son désenclavement. L'article 682 du Code civil prévoit en effet que le propriétaire dont le fonds est enclavé, c'est-à -dire dépourvu d'issue sur la voie publique ou ne bénéficiant que d'une issue insuffisante, est fondé à réclamer sur les fonds voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds, moyennant une indemnité proportionnée au dommage occasionné.
Dans une telle situation, la mission du notaire n'est pas de créer lui-même ce passage en l'absence d'accord entre les propriétaires. Son rôle consiste à constater la situation dans l'acte et à informer les parties que le bien est enclavé ou insuffisamment desservi. Il appartient ensuite au propriétaire du fonds enclavé d'engager, si nécessaire, une action contre son voisin afin d'obtenir judiciairement la servitude de passage indispensable à la desserte de son bien. Le tracé du passage n'est pas laissé à son libre choix : l'article 683 du Code civil prévoit qu'il doit être pris du côté où le trajet est le plus court vers la voie publique, tout en étant fixé dans l'endroit le moins dommageable pour le fonds servant.
En contrepartie, le propriétaire du fonds enclavé devra verser une indemnité proportionnée au dommage causé. Ainsi, même lorsqu'aucun titre n'a prévu l'accès, le droit organise une solution afin qu'aucune habitation ne demeure privée de desserte.
Accéder à son habitation ne relève donc pas seulement de l'évidence pratique ; c'est aussi une réalité juridique que le notaire a pour mission de vérifier et de sécuriser.
