Les nouveaux modes de division de l'immeuble
Conçu pour l'habitation, le statut de la copropriété de 1965 montre aujourd'hui ses limites face aux ensembles immobiliers tertiaires et complexes. Entre rigidité juridique et besoins de souplesse économique, l'idée d'une organisation alternative, plus légère et conventionnelle, s'impose progressivement.
Un statut longtemps incontournable
Traditionnellement, et presque par réflexe, lorsqu'on envisage de diviser un immeuble bâti en plusieurs parties privatives devant être attribuées à des propriétaires distincts, le notaire en charge de la division juridique applique le régime de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Pendant longtemps en effet, il n'y avait pas d'autre choix possible.
Il est vrai que le régime de la copropriété issu de la loi de 1965 était impératif et trouvait à s'appliquer dès lors qu'il existait au moins deux propriétaires différents dans un immeuble bâti comprenant des lots privatifs répartis entre ces propriétaires et des parties commune. La structure de l'immeuble et non son utilisation déterminait le champ d'application du statut.
Peu importe d'ailleurs qu'un règlement de copropriété ait été établi visant à organiser les relations entre eux, la loi de 1965 était applicable de plein droit, aussi bien dans les relations entre propriétaires qu'envers les tiers. L'absence d'immatriculation de la copropriété, imposée en 2014 par la loi Alur, est d'ailleurs sans incidence sur la soumission de l'immeuble à la loi de 1965.
Les premières limites du modèle unique
Bien évidemment des difficultés d'application sont nées, notamment lorsqu'on ne se trouvait pas dans un schéma classique de division. Mais d'une manière générale et jusqu'en 2018, à l'exception de la volumétrie qui trouvait sa justification dans l'existence d'un ensemble immobilier ne présentant pas un caractère homogène, tous les immeubles étaient soumis à ce statut.
Malgré cette faculté d'absorption particulièrement développée, le statut de la copropriété a laissé une place, de plus en plus grandissante d'ailleurs, à la division volumétrique. Ce mode de division de l'immeuble présente plusieurs avantages. D'abord, il est applicable lorsque le statut de la copropriété ne l'est pas, par exemple lorsqu'un immeuble contient un bien dépendant du domaine public lequel ne peut admettre l'indivision sur les parties communes créée par la copropriété. Ensuite, il est applicable lorsque la configuration matérielle des biens immobiliers concernés présente des caractéristiques matérielles conférant des droits distincts à leurs propriétaires, en raison notamment de la complexité de l'ouvrage.
Encadrement légal et contournements
C'est la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové qui est venue à la fois préciser la notion de division volumétrique, qui était une création de la pratique notariale, en l'excluant formellement dans le cas de la division d'un immeuble constitué d'un bâtiment unique, exclusion d'ailleurs toujours d'actualité.
Mais malgré cette interdiction et certainement en raison de la rigidité des règles régissant la copropriété, on a vu fleurir des divisions volumétriques qui trouvaient leurs origines dans la volonté d'échapper au statut de la loi de 1965 et qui ne correspondaient pas vraiment aux définitions jurisprudentielles des ensembles immobiliers pouvant échapper à ce statut. Il est vrai que la loi de 1965, dans un souci de protection du copropriétaire, est particulièrement contraignante et stricte, et parfois mal adaptée à des opérations immobilières complexes.
L'apport encore timide de la loi Elan
Ce n'est en 2018, avec la loi Elan n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 et son ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 que des évolutions significatives ont vu le jour, notamment en restreignant le champ d'application de la loi de 1965 aux immeubles ou groupes d'immeubles bâtis à usage total ou partiel d'habitation. Corrélativement ces nouvelles dispositions ont ouvert la voie à une « organisation différente » de division pouvant se substituer au régime de la copropriété institué par la loi de 1965. Mais de manière surprenante, la pratique ne s'en est pas emparée et force est de constater que le régime de la copropriété est encore celui qui est très majoritairement choisi pour les bâtiments à un usage autre que l'habitation.
C'est bien dommage car les nombreuses contraintes et sujétions imposées par la loi de 1965, si elles trouvent leur justification dans la protection du particulier utilisant un bien à usage d'habitation, sont très souvent peu compatibles avec les ensembles immobiliers à usage tertiaire, commercial ou industriel.
Vers une organisation plus souple ?
Et la division en volumes des ensembles immobiliers « complexes » ne résout pas pour autant les problèmes engendrés par la loi de 1965, car la plupart du temps, dans les volumes composés de plusieurs lots privatifs et de parties communes, c'est bien le régime de la copropriété de la loi de 1965 que l'on retrouve.
C'est une organisation différente qu'il faut imaginer, une nouvelle « copropriété » qui doit cependant reposer sur une convention dont les règles, quoique différentes de celles de la loi de 1965, devront néanmoins définir les droits et obligations des différents propriétaires de façon suffisamment structurée pour permettre un fonctionnement fluide et cohérent de la « copropriété », tout en étant adaptées aux exigences de la vie économique des entreprises.
Mais il s'agit là d'un travail ardu car la création ab nihilo d'une convention prévoyant tous les cas de figure qui ont déjà fait l'objet d'une réglementation dans la loi de 1965 relève d'une gageure.
Alors pourquoi ne pas s'essayer à une gymnastique moins ardue en modifiant simplement les règles trop contraignantes et en conservant celles qui peuvent être utilisées.
Quelques pistes de réflexion pourraient guider ce travail.
Ainsi dans la loi de 1965, aucune restriction aux droits des copropriétaires ne peut être imposée par le règlement de copropriété, si ce n'est en raison de la destination de l'immeuble. Cette règle a donné lieu à de nombreuses jurisprudences fondées sur la notion de destination et des conséquences qui y étaient attachées. Dès lors, on pourrait admettre que le règlement de copropriété puisse restreindre certains droits des copropriétaires qui ne soient pas imposés uniquement par la destination (au sens jurisprudentiel du terme), mais par la convention des parties.
Autre contrainte et qui est de taille : les délais imposés par la loi de 1965. Qu'il s'agisse d'agir contre la répartition des charges (dans les 5 ans ou 2 ans de la publication du règlement de copropriété), du délai de 6 mois laissé pour réunir l'assemblée générale qui va clôturer l'exercice et voter le budget prévisionnel, du délai de convocation (21 jours sauf urgence, mais qu'est-ce que l'urgence ?), du délai de prescription de 5 ans applicables aux actions personnelles, du délai de 2 mois applicable aux actions contestant une décision prise en assemblée générale, lui-même ne commençant à courir qu'à compter de la notification qui peut intervenir dans les 30 jours à compter de la date de l'assemblée générale. On le voit bien, une meilleure gestion de ces délais apporterait plus de fluidité dans la gestion de la copropriété et la rendrait compatible avec les exigences de la vie moderne et avec la nécessité parfois d'agir rapidement.
Autre point noir de la copropriété de 1965, les différentes règles de majorité et leurs combinaisons complexes et variées suivant les situations, ou encore l'impossibilité pour le propriétaire majoritaire d'imposer une décision, fut-elle indispensable à la pérennité de l'immeuble !
Dès lors, ne pourrait-on imaginer de régir les relations entre les propriétaires d'un immeuble bâti d'une façon différente de celle jusqu'alors employée en modernisant, simplifiant et allégeant les règles ? C'est bien d'ailleurs ce que fait le praticien lorsqu'il établit un cahier des charges d'association syndicale libre ou d'association foncière urbaine libre.
En approfondissant et en travaillant les statuts existants, il semble donc possible, même si la tâche est ardue de créer des règlements de copropriété allégés lorsque les circonstances
le permettent.
