• Petit Bulletin

Agent immobilier, pas de bla-bla mais des informations vérifiées !


Le 13 novembre 2025, la Cour de cassation a rendu un arrêt majeur rappelant les devoirs de l'agent immobilier pour lequel vérifier les déclarations du vendeur n'est plus une option, mais une obligation. Décryptage des implicationsde cette décision.

Pour beaucoup, l'agent immobilier est un intermédiaire dans le cadre d'une vente.

Si pour certains ses qualités relationnelles et de vendeurs sont essentielles, cela ne résume pas son rôle, et les enjeux juridiques qui en découlent.

Une obligation d'information...

L'agent immobilier en tant que professionnel rémunéré, est le débiteur d'obligations contractuelles envers son client, mais aussi envers l'acquéreur, lorsqu'il intervient comme intermédiaire. En cas de manquement à son obligation d'information ou à son devoir de conseil, il engage donc sa responsabilité et peut être condamné à indemniser l'acheteur.

Cette responsabilité repose sur l'article 1231-1 du Code Civil selon lequel « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En outre, il est mandataire, et est ainsi également soumis aux dispositions de l'article 1992 du Code Civil qui dispose « Le mandataire répond des fautes qu'il commet dans sa gestion. »

Au final, l'agent immobilier doit :

• Se renseigner activement sur les caractéristiques essentielles du bien qu'il présentera dans son annonce et aux informations données lors des visites comme l'ancienneté et état de la toiture, si des travaux importants ont été réalisés, s'il existe des sinistres, ou des procédures par exemple.

• Vérifier, autant que possible, la réalité des déclarations du vendeur lorsqu'elles sont précises.

• Attirer l'attention du potentiel acquéreur, de manière claire et loyale, sur les informations sensibles ou incertaines (maison ancienne, toiture à refaire, absence de factures...).

Attention toutefois, cette obligation d'information et de vérification, ne rend pas l'agent immobilier expert en construction.

En revanche, il ne peut pas se borner à relayer des affirmations rassurantes du vendeur, pouvant paraître alléchantes pour l'acquéreur, sans un minimum de vérifications ou de mise en garde, surtout lorsqu'il sait que l'acquéreur fonde sa décision sur ces précisions.

Ainsi, il est acquis que l'agent immobilier doit :

• Respecter son obligation d'information et de conseil qui implique non seulement qu'il délivre loyalement toutes les informations en sa possession de nature à influer sur la décision de l'acquéreur, mais aussi qu'il se renseigne lui-même sur tous les points d'une certaine importance,

• Informer les acquéreurs sur la conformité des lieux aux normes d'habitabilité (Cassation, Civ 3., 21 janvier 2016, n° 14-12144),

• Vérifier l'exactitude de la surface mentionnée dans le compromis de vente d'une maison, non soumise à la loi Carrez, ou il ne peut se contenter de reprendre la déclaration du vendeur sur la surface, sans faire des vérifications élémentaires,

• Signaler une difficulté connue aux acheteurs et à leur notaire, et ce de manière officielle.

... avec quelques limites

Cette obligation a toutefois ses limites selon les circonstances. Ainsi, en présence de mérule (champignon des maisons), il ne peut être reproché à l'agent immobilier de ne pas avoir critiqué le devis d'une entreprise spécialisée.

Il ne doit pas de conseil au même titre qu'un professionnel de la construction, ou il ne doit pas se livrer à une forme d'expertise sur la potentialité des vices cachés étant rappelé qu'il n'est donc pas responsable du vice caché affectant un bien immobilier qu'il est chargé de vendre (Cass, 3^e civ, 29 mars 2018 n° 17-13.157).

Il peut être rappelé le cas où la responsabilité d'un agent immobilier a pu être écartée pour n'avoir pas attiré l'attention d'un acquéreur sur l'existence d'un désordre structurel malgré la présence de fissures et lézardes puisque des professionnels de l'immobilier, diagnostiqueurs et bureau d'études mandatés par l'acquéreur, ne l'avaient pas décelé. (Cass. 3 civ. 21 décembre 2023 n° 22-21.518).

L'arrêt du 13 novembre 2025...

L'agent immobilier ne peut plus se contenter de relayer les affirmations du vendeur : il doit désormais en vérifier la véracité, sous peine d'engager sa responsabilité civile.

C'est dans ce contexte, que la 3^e chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 13 novembre 2025 concernant une vente de 2017 où peu après l'acquisition, les acquéreurs ont découvert des désordres majeurs : un défaut de pente, des infiltrations sur la toiture du salon, ainsi qu'un état général dégradé de la toiture principale, nécessitant une réfection totale. Ils ont assigné la venderesse pour vice caché et l'agence immobilière pour manquement à son devoir de conseil.

La cour d'appel de Reims a rejeté leurs demandes en 2023, estimant que la venderesse ne pouvait connaître les vices (l'expert ayant souligné que seul un professionnel pouvait les détecter) et que l'agent immobilier n'avait pas à vérifier la réalité des travaux annoncés par la vendeuse (contrôles de toiture tous les deux ans).

Ce n'est toutefois pas l'avis de la Cour de cassation, qui rappelle s'agissant de l'agent immobilier qu'il devait s'assurer que les déclarations du vendeur étaient fondées, notamment lorsqu'elles concernent un élément essentiel du bien (toiture, travaux, etc.). Son abstention constitue un manquement à son obligation d'information et de conseil, engageant sa responsabilité civile.

Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle exigeante :

• L'agent immobilier doit vérifier l'exactitude des informations essentielles communiquées par le vendeur, surtout si elles influencent la décision d'achat,

• Il ne peut se contenter de reprendre les déclarations du vendeur sans contrôle minimal,

• En cas de doute, il doit alerter l'acquéreur ou exiger des justificatifs (factures, rapports d'intervention).

La Cour de cassation précise que l'agent immobilier n'est pas un expert en bâtiment, sa responsabilité ayant des limites.

S'il n'a pas à réaliser une expertise technique, il doit demander des preuves pour les déclarations précises (dans ce cas précis,  « la toiture est contrôlée tous les deux ans ») et informer l'acquéreur en cas d'absence de justificatifs ou de doute sur l'état du bien.

... et ses conséquences

Cette décision emporte des conséquences pour les acteurs d'une vente immobilière.

Ainsi pour les agents immobiliers, il y a lieu de mener à bien une réflexion en vue de renforcer les procédures de vérifications : systématiser la demande de justificatifs pour les travaux ou contrôles annoncés, de documenter les échanges : conserver les preuves des vérifications effectuées ou des alertes transmises aux acquéreurs, et bien sûr de former les équipes en les sensibilisant aux obligations juridiques et à la responsabilité civile.

Pour les acquéreurs, ces derniers ne doivent pas hésiter à exiger des preuves (factures, rapports pour les déclarations du vendeur), ou à recourir à des experts en cas de doute, pour faire réaliser un diagnostic avant l'achat.

Pour les vendeurs, mieux veut être transparent en déclarant honnêtement l'état du bien et fournir les justificatifs des travaux réalisés, mais aussi mieux anticiper les risques puisqu'une clause d'exclusion de garantie ne protège pas en cas de connaissance avérée du vice.

Il est indéniable que l'arrêt du 13 novembre 2025 marque un tournant dans la responsabilité des agents immobiliers. Désormais, leur rôle ne se limite plus à l'intermédiation : ils doivent activer un devoir de vigilance sur les informations et conseils qu'ils peuvent délivrer à l'acquéreur sur la base des déclarations du vendeur, sous peine de voir leur responsabilité engagée. Cette décision protège ainsi les acquéreurs et renforce la confiance dans les transactions immobilières, tout en imposant aux professionnels une rigueur accrue.