Travaux sur les parties communes : la liberté du propriétaire confrontée à la nécessité de la décision collective
Je suis chez moi, je fais ce que je veux ! Le droit de propriété est le droit d'user, de jouir et de disposer d'un bien. Le fait d'être propriétaire d'un bien nous permet d'en être le maître absolu dans les conditions fixées par la loi. Mais qu'en est-il en copropriété ?
Je suis chez moi, je fais ce que je veux ! Le droit de propriété est le droit d'user, de jouir et de disposer d'un bien. Le fait d'être propriétaire d'un bien nous permet d'en être le maître absolu dans les conditions fixées par la loi. Mais qu'en est-il en copropriété ?
La copropriété gère et organise la vie d'un immeuble dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. En effet, ce statut impliquant la pluralité de propriétaires sur un même bien, ceux-ci bénéficient de droit privatif sur leur lot qui est à leur usage exclusif et se partagent la propriété des parties communes.
L'article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement de celles-ci. Il a également un droit d'usage et de jouissance sur les parties communes, mais à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble.
Oui mais en copropriété = liberté limitée !
Un copropriétaire, s'il demeure seul propriétaire des lots qu'il a acquis, ne peut faire ce qu'il veut lorsque les travaux qu'il projette impactent les parties communes. Il ne dispose en effet que d'un simple droit d'usage et de jouissance sur ces parties communes.
Parties communes ? Quésaco exactement ?
Rappelons que les parties communes sont les éléments d'un immeuble réservés à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Elles sont définies par le règlement de copropriété, qui en donne une liste complète ou par la loi. Il s'agit notamment des sols, des cours, des parcs et des jardins, des voies d'accès, du gros œuvre des bâtiments, de la structure porteuse de l'immeuble, des éléments d'équipements communs, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs. Mais il s'agit aussi des coffres, des gaines et des têtes de cheminées, des locaux des services communs, des passages et des couloirs.
Le principe est simple : les travaux affectant des parties communes, et a fortiori les travaux sur les parties communes, sont interdits, sauf s'ils ont été autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires.
En pratique, force est de constater que cette règle n'est pas toujours respectée, tant s'en faut !
La liberté du copropriétaire s'arrête là où commence les parties communes !
Il est tout à fait classique qu'un copropriétaire souhaite réaliser des travaux dans son appartement, et pour ce faire, nécessite d'intervenir sur des parties communes. Les exemples sont variés comme la perforation d'un mur porteur, le passage de canalisation dans les parties communes, le changement d'une fenêtre...
L'interdiction de réaliser des travaux sur des parties communes s'applique à tout copropriétaire et ce, même s'il bénéficie d'un droit de jouissance exclusive sur un jardin, une terrasse ou bien encore un balcon.
Ainsi, si vous souhaitez installer un abri de jardin, fermer un balcon ou encore couvrir une terrasse, n'oubliez pas que vous touchez à une partie commune quand bien même vous bénéficiez seul de son usage.
Alors que dois-je faire pour être dans la légalité ?
Préalablement au commencement des travaux, il faut impérativement demander l'autorisation à l'assemblée générale des copropriétaires, qui se réunit au moins une fois par an. Pour ce faire, il convient de demander au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale votre demande d'autorisation de réaliser les travaux projetés.
Deux hypothèses sont à distinguer en fonction de l'impact des travaux sur les parties communes.
- S'il s'agit de travaux qui affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, ces derniers devront être autorisés à la majorité des voix de tous les copropriétaires, selon l'article 25 de la loi de 1965. Sont ici concernés des travaux d'aménagements de combles affectant une toiture, des travaux d'évacuation des eaux usées avec branchement sur les canalisations communes, des travaux de percement ou d'agrandissement des fenêtres ou d'ouverture dans les murs.
- Lorsque les travaux projetés impactent davantage les parties communes parce qu'ils impliquent une emprise, ceux-ci nécessitent une autorisation prise à la majorité des deux tiers des voix en application de l'article 26 de la loi. Il s'agit là d'actes d'acquisition immobilière et de disposition, la modification ou éventuellement l'établissement du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes. Ainsi, la construction d'une piscine, d'une terrasse ou d'une véranda doit donc être autorisée par une décision d'assemblée générale adoptée à la majorité des membres du syndicat des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix.
Mais personne n'a rien dit, personne ne s'est plaint des travaux une fois effectués !
Le fait qu'aucun copropriétaire voisin n'ait manifesté d'opposition aux travaux réalisés sur des parties communes n'est pas de nature à les valider. Ainsi, le dicton « qui ne dit mot consent » ne s'applique pas en matière de travaux affectant ou portant sur les parties communes.
L'autorisation de travaux ne saurait résulter d'une autorisation implicite tirée d'une absence de contestation ou de manifestation des autres copropriétaires.
Aussi, la seule information des travaux projetés à tous les copropriétaires ne suffit pas. En effet, il importe peu que les copropriétaires aient été informés via la communication de plans, par des courriers distribués dans les boîtes aux lettres de l'immeuble, par l'affichage d'un permis de construire du projet. L'autorisation ne se présume pas, elle s'obtient !
Même raisonnement : le fait que plusieurs assemblées générales aient eu lieu depuis la réalisation des travaux et qu'aucun copropriétaire n'ait manifesté d'opposition ne vaut pas validation. Le silence ne vaut pas autorisation de travaux !
À quelle sanction je m'expose si je passe outre l'autorisation ?
La sanction de travaux non autorisés est très sévère puisque le copropriétaire doit démolir tous travaux non autorisés par une décision expresse de l'assemblée générale.
Il en sera de même lorsque les travaux effectués sont non conformes aux travaux expressément autorisés par une décision d'assemblée générale.
Ainsi, la sanction d'une construction réalisée par un copropriétaire sur des parties communes ayant dépassé le volume autorisé par l'assemblée générale, est bien la démolition et la remise des lieux dans leur état antérieur.
Conseil pratique : dans l'ordre du jour de l'assemblée générale des copropriétaires à laquelle seront soumis vos travaux, il est important de détailler les ouvrages prévus et leurs différents impacts sur les parties communes. En effet, l'autorisation donnée ne doit pas être sujette à interprétation et ne peut être lue de manière extensive. Le moindre impact sur les parties communes doit être autorisé.
En d'autres termes, retenez que tout ce qui n'est pas expressément autorisé est interdit. Donc avant de vous lancer dans la folie des travaux, pensez à vous faire autoriser !
