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Non-résident : quelles spécificités en cas de vente d'un bien immobilier ?

La vente d'un bien immobilier en France répond à des réglementations particulières et à un processus bien défini, d'autant plus spécifique lorsque le propriétaire vendeur est non-résident.

Monsieur X, de nationalité française, expatrié en 2020, souhaite céder son patrimoine immobilier d'investissement en France. Madame Y, de nationalité française, souhaite vendre le bien qui constitue sa résidence principale en vue de son déménagement à l'étranger. Madame Z, de nationalité suisse, propriétaire d'une résidence secondaire en France, souhaite vendre ce bien... Nombreux sont les dossiers dans lesquels le notariat est confronté à un facteur d'extranéité.

Le contexte d'internationalisation croissante, résultant d'une mobilité professionnelle et personnelle de plus en plus marquée, se retrouve sur le marché immobilier français. Les statistiques du Conseil supérieur du notariat de février 2024 révèlent que la part des vendeurs non-résidents atteint 2, 1 % en 2022. Or, cette qualité de non-résident donne nécessairement lieu à des spécificités, tant sur le plan civil que sur le plan de la fiscalité applicable.

Formalités civiles

Sur le plan de la pratique, en présence de vendeurs non-résidents, même lorsqu'ils sont de nationalité française, le suivi d'un dossier de vente immobilière nécessite un accompagnement particulier quant à l'explication du processus et aux formalités liées à la distance géographique, particulièrement lorsque les vendeurs ne souhaitent pas se déplacer.

Sur le plan de la représentation, les formalités sont désormais simplifiées par la possibilité de recourir, dans la majorité des dossiers, à des procurations signées électroniquement. Lorsque ce n'est toutefois pas possible, il est important de noter que le vendeur souhaitant régulariser une procuration à l'étranger devra faire certifier sa signature auprès d'une ambassade française ou, à défaut, auprès d'une autorité locale. Dans cette seconde hypothèse, selon les conventions conclues entre la France et l'État dont l'autorité est chargée de la certification de signature, une formalité supplémentaire (légalisation ou « simple » apostille) est généralement requise, ayant pour objet d'authentifier l'autorité ayant procédé à la certification de signature.

Pour les sociétés dont le siège est situé à l'étranger, les pièces justificatives de l'existence et de la capacité de la société peuvent également nécessiter l'apposition d'une légalisation ou d'une apostille afin d'être exploitables par un notaire français dans le cadre d'une vente immobilière.

Formalités fiscales

Un enjeu majeur en matière de fiscalité, lors de la vente par un non-résident d'un bien immobilier situé en France, est celui de l'impôt sur la plus-value (impôt sur la différence entre le prix de vente, éventuellement corrigé des dépenses incombant au vendeur, et la valeur à laquelle il était initialement entré dans le patrimoine du vendeur, éventuellement corrigé des frais et taxes supportés à l'époque par ce dernier et des travaux réalisés depuis, sous conditions). Le taux de fiscalité applicable en matière de prélèvements sociaux et la nécessité de recourir ou non à un représentant fiscal accrédité diffèrent en fonction du pays de résidence du vendeur.

Fiscalité applicable

La fiscalité applicable à la plus-value immobilière se décompose entre, d'une part, l'impôt sur le revenu et, d'autre part, les prélèvements sociaux. À la plus-value brute calculée est appliqué un abattement par année de détention après la cinquième année (une exonération totale étant acquise au titre de l'impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention et au titre des prélèvements sociaux après trente ans de détention), et un taux dépendant du pays de résidence du vendeur :

- Le taux d'impôt sur le revenu est toujours, à ce jour, de 19 % ;

- Le taux relatif aux prélèvements sociaux s'élève, quant à lui, à 7, 5 % pour les résidents de l'Espace économique européen, la Suisse ou le Royaume-Uni, sous réserve toutefois de justifier de leur affiliation à un système de sécurité sociale obligatoire dans cet État et de ne pas bénéficier du régime de sécurité sociale obligatoire français ; à 17, 2 % pour les résidents de France et d'États tiers à l'Espace économique européen (hors Suisse et Royaume-Uni).

Diverses exonérations existent ; ne seront mentionnées ici que celles propres aux vendeurs non-résidents :

- Exonération pour durée de détention lorsque le bien vendu est détenu par le vendeur depuis plus de trente ans ;

- Exonération des cessions conclues pour un prix inférieur ou égal à 15 000 euros (ce seuil s'appréciant par cédant, lorsque le bien est détenu en indivision) ;

- Exonération à concurrence de 150 000 euros au titre des « cessions d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents », sous les conditions suivantes : 1. Que la cession constitue la première cession d'un bien par le vendeur qui l'invoque, depuis le 1^er janvier 2006 ; 2. Que le vendeur ait la nationalité d'un État membre de l'Espace économique européen (hors Liechtenstein) ; cette exonération peut, dans certains cas, s'appliquer également à des citoyens d'un État tiers à l'Union européenne, sous réserve de clauses de non-discrimination ; 3. Que le vendeur ait été fiscalement domicilié en France de manière continue pendant au moins deux ans antérieurement à la vente ; 4. Si le vendeur a fiscalement quitté la France depuis plus de dix ans, que le bien soit entièrement libre depuis le 1^er janvier de l'année précédant celle au cours de laquelle la vente intervient ; 5. Et que le vendeur n'ait pas déjà bénéficié de cette exonération, ni de celle applicable aux cessions par des non-résidents de leur ancienne résidence principale en France mentionnée ci-après.

- Exonération applicable aux cessions par des non-résidents de leur ancienne résidence principale en France, sous les conditions suivantes : 1. Que le bien immobilier vendu ait constitué la résidence principale du vendeur à la date où celui-ci a cessé d'être résident fiscal en France ; 2. Qu'à la date de la cession, le vendeur soit résident fiscal d'un État de l'Union européenne ou d'un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative contre la fraude et l'évasion fiscales ; 3. Que la vente intervienne avant l'expiration de l'année suivant celle à laquelle le vendeur a cessé d'être résident fiscal en France ; 4. Que le bien n'ait pas été occupé par des tiers (à titre onéreux ou gratuit), entre la date à laquelle la cession est envisagée et celle à laquelle le vendeur a cessé d'être résident fiscal en France ; 5. Et que le vendeur n'ait pas déjà bénéficié de cette exonération ni de celle applicable aux « cessions d'un logement situé en France par des contribuables non-résidents », mentionnée ci-avant.

Recours au mécanisme de la représentation fiscale

Le vendeur non-résident est en outre, tenu de recourir à un représentant fiscal lorsqu'il réside dans un État tiers à l'Espace économique européen (hors Liechtenstein), que le prix de vente est supérieur à 150 000 euros et que la cession ne bénéficie pas de l'exonération pour durée de détention de trente ans. Celui-ci est solidairement responsable avec le vendeur, à l'égard de l'administration fiscale, du calcul du montant de l'impôt, de l'établissement de la déclaration d'impôt sur la plus-value et de la production des justificatifs qui pourraient être exigés par l'administration. Le notaire se charge toutefois de prélever sur le prix de vente le montant de l'impôt dû et de le régler auprès de l'administration lors de la publication de l'acte de vente auprès du service de la publicité foncière.

À ce titre, il peut être recouru à un représentant fiscal professionnel, disposant d'un agrément permanent ; à l'acquéreur du bien immobilier vendu, s'il est lui-même domicilié fiscalement en France (et accepte cette responsabilité) ou à tout autre tiers résidant fiscalement en France (à l'exception des notaires et avocats), sous réserve toutefois d'avoir obtenu à cet effet une accréditation de la part de l'administration fiscale.

En conclusion, la vente d'un bien immobilier situé en France par un vendeur non-résident présente certaines particularités, mais la pratique notariale y est désormais régulièrement confrontée et elle est de mieux en mieux armée pour en expliquer les différentes étapes et fluidifier le processus.