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Location meublée : les nouveaux apports de la loi de finances

L'activité de location d'un logement meublé fait l'objet de toutes les attentions depuis plusieurs années. Plusieurs réformes sont intervenues depuis 2024 visant, pour certaines, à réguler le marché de la location meublée de courte durée et pour d'autres à durcir la fiscalité applicable aux locations meublées. Le présent article a pour objectif de présenter ces différentes nouveautés.

Une plus grande régulation de la location meublée de courte durée

La loi Le Meur du 17 novembre 2024 met en place une nouvelle obligation déclarative de toutes les locations de meublés touristiques. Ainsi, et au plus tard le 20 mai 2026, toutes les personnes qui donnent en location un logement sur une courte durée devront s'être déclarées auprès du téléservice national dédié. En cas de location touristique non autorisée, des amendes pouvant aller jusqu'à 10 000 euros sont encourues, pour défaut d'enregistrement, voire 20 000 euros en cas de fausse déclaration.

Par ailleurs, les communes peuvent désormais fixer des quotas d'autorisations du nombre de meublés de tourisme et peuvent limiter à 90 jours par an la durée maximum de location des résidences principales. La loi autorise également la délimitation de secteurs réservés aux résidences principales dans le PLU (plan local d'urbanisme), lorsque celui-ci est mis à jour par les collectivités.

La loi oblige enfin les loueurs de meublés de courte durée à informer le syndic de copropriété lors de la mise en activité. Les copropriétés ont désormais le droit de faire évoluer leurs règlements pour que soit interdite la location meublée touristique. Il faut la majorité des 2/3 des copropriétaires pour qu'une telle mesure puisse être adoptée.

Évolution du régime micro pour les loueurs de meublés touristiques

Les revenus perçus de l'activité de location meublée relèvent, d'un point de vue fiscal, de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ces revenus peuvent être déclarés selon un régime micro (avec application d'un abattement sur les recettes) ou selon un régime réel d'imposition. À compter des revenus 2025, la loi modifie les seuils d'application du régime micro ainsi que les abattements correspondants. Le tableau ci-dessous récapitule les évolutions entrées en vigueur depuis le 1^er janvier 2025.

Évolutions à craindre en matière de TVA

En parallèle de la réduction des seuils liés au régime micro, le régime de la franchise en base de TVA risque d'être bousculé à partir de 2026 avec un abaissement du seuil à 25 000 euros. Les contribuables qui fournissent, en plus de la location meublée de courte durée, trois des quatre prestations de para-hôtellerie (fourniture du petit-déjeuner, nettoyage du logement, fourniture du linge et réception de la clientèle) et dont les recettes dépassent 25 000 euros sur l'année civile devront ainsi soumettre leurs recettes à la TVA.

La réforme des règles de calcul des plus-values de cession

Un loueur en meublé peut être fiscalement qualifié de « professionnel » lorsque les recettes de son activité dépassent 23 000 euros sur l'année et que ces mêmes recettes sont supérieures à ses autres revenus d'activité. L'analyse est effectuée globalement par foyer fiscal sur l'année civile. À défaut, il est « non professionnel » et on parle d'une activité de « loueur en meublé non professionnel » (LMNP).

En cas de vente d'un bien loué meublé par un LMNP, la plus-value relève du régime des plus-values des particuliers. Ce régime prévoit de calculer une plus-value brute par différence entre le prix de vente et le prix d'achat du bien. Ce prix d'acquisition peut faire l'objet de majorations au titre des frais d'acquisition (évalués au réel ou de façon forfaitaire à 7, 5 % du prix d'achat dans certains cas) ou au titre des travaux (au réel ou de façon forfaitaire à 15 % du prix lorsque le bien est détenu depuis plus de 5 ans).

Une fois la plus-value brute déterminée, des abattements pour durée de détention sont appliqués pour calculer l'impôt au taux de 19 % (abattement total après 22 ans de détention) et pour calculer les prélèvements sociaux au taux de 17, 2 % (abattement non linéaire mais total après 30 ans de détention).

Ce dispositif était très favorable aux loueurs en meublés, particulièrement à ceux relevant d'un régime réel d'imposition. En effet, lorsqu'un contribuable dépend de ce régime pour sa location meublée, il peut amortir le bien qu'il donne en location, créant ainsi une charge déductible du résultat déclaré. Lors de la revente, cette charge déduite n'était jusqu'à présent pas prise en compte dans le calcul de la plus-value.

C'est ce qu'est venue modifier la loi de finances pour 2025. Ainsi, pour les loueurs en meublés relevant d'un régime réel d'imposition, la plus-value brute en cas de vente du bien doit désormais être majorée du montant des amortissements déduits.

Un exemple permet d'illustrer l'impact de cette réforme.

Prenons l'hypothèse d'un contribuable qui donne en location meublée un bien acquis dix ans auparavant pour un prix de 100 000 euros. Il vend ce bien après dix années de détention (voir tableau ci-contre).

Il convient de noter que les logements meublés situés dans certaines résidences (résidentes étudiantes, Ehpad, établissements de santé...) ne sont pas concernés par cette réforme, les amortissements n'étant donc pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente.

Compte tenu de cette réforme, doit-on considérer que la location meublée a perdu tout intérêt ? Nous ne le pensons pas. S'il est vrai que le régime est moins favorable que par le passé, il demeure pertinent, notamment si on le compare à celui applicable en cas de location nue. En effet, dans le cadre du régime des bénéfices industriels et commerciaux, les charges déductibles sont les dépenses engagées dans l'intérêt de l'activité, ce qui permet de déduire des charges qui ne seraient pas déduites en cas de location nue relevant du régime des revenus fonciers.

Par ailleurs, s'il est vrai que la prise en compte de l'amortissement lors de la revente est pénalisante par rapport au régime antérieur, celle-ci intervient lorsque le contribuable perçoit le prix de la vente alors qu'il a pu amortir le bien au cours des années pendant lesquelles la trésorerie générée par les loyers a pu servir à rembourser un emprunt, le cas échéant. Enfin, la plus-value est majorée du montant des amortissements déduits, mais ce montant n'est imposé qu'après application d'un abattement pour durée de détention et au taux de 19 %, alors que la déduction des amortissements chaque année a pu permettre d'économiser un impôt à un taux supérieur. L'impact négatif de cette réforme est donc une réalité, mais le régime fiscal des loueurs en meublé revêt encore un intérêt certain.