Vendre un bien immobilier : focus sur la plus-value et ses exonérations
La cession d'un bien immobilier réalisée par un particulier peut générer une plus-value imposable. Ce mécanisme, bien que classique, est encadré par un régime juridique précis issu du Code général des impôts. Plusieurs cas sont prévus, notamment selon la nature du bien, sa durée de détention ou la situation personnelle du cédant.
Le présent article traitera uniquement du régime de la plus-value applicable aux contribuables résidents fiscaux. Le régime fiscal spécifique aux non-résidents ne sera pas abordé.
Définition et calcul de la plus-value immobilière
Selon l'article 150 U du Code général des impôts (CGI), les plus-values réalisées lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers par des personnes physiques (ou sociétés de personnes relevant de l'article 8) sont imposables, sauf exception. La plus-value brute est définie comme la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition du bien.
Le prix d'acquisition peut être majoré des frais d'acquisition réels ou d'un forfait de 7, 5 % du prix d'achat (en cas d'acquisition à titre onéreux) ; majoré des travaux pour leur montant réel, s'ils ne sont pas déjà déduits au titre des revenus fonciers, ou forfaitairement à hauteur de 15 % si le bien est détenu depuis plus de cinq ans (article 150 VB du CGI).
Le prix de cession peut être diminué des frais supportés par le vendeur (commission d'agence, diagnostics obligatoires, etc.).
Imposition de la plus-value : taux et abattements
La plus-value nette ainsi calculée est soumise à l'impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % ; aux prélèvements sociaux au taux de 17, 2 %, soit une fiscalité globale de 36, 2 % (article 200 B du CGI).
Cependant, des abattements pour durée de détention réduisent cette imposition.
Abattement pour l'impôt sur le revenu (article 150 VC, I) : - 6 % par an de la 6e à la 21e année ; - 4 % la 22e année ; exonération totale au bout de 22 ans.
Abattement pour les prélèvements sociaux (article 150 VH bis) : - 1, 65 % par an de la 6e à la 21e année ; - 1, 60 % la 22e année ; - 9 % par an de la 23e à la 30e année ; exonération totale après 30 ans.
À noter : au-delà d'un certain montant de plus-value nette (supérieur à 50 000 €), une surtaxe de 2 à 6 % s'applique (article 1609 nonies G du CGI).
Les cas d'exonération totale
Plusieurs dispositifs d'exonération permettent de sortir du champ d'imposition dans des cas précisément définis par la loi.
Cession de la résidence principale (article 150 U, II-1°) : la plus-value résultant de la vente de la résidence principale est exonérée en totalité, sans condition de durée de détention. Le logement doit constituer la résidence habituelle et effective du cédant au jour de la cession.
Une tolérance administrative (BOI-RFPI-PVI-10-40-10) admet l'exonération si le bien est resté vacant pour une courte période en vue de la vente. Ce, sous réserve que le logement n'ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers. Ainsi il est notamment précisé : « Dans un contexte économique normal, un délai d'une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l'appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s'apprécie au regard de l'ensemble des circonstances de l'opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d'agences immobilières, etc.). »
Première cession d'un logement autre que la résidence principale (article 150 U, II-1 bis) : cette exonération exceptionnelle s'applique, lorsque
- le cédant n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre dernières années ;
- le prix de cession est réemployé dans les 24 mois pour acquérir ou construire une résidence principale.
Cette disposition vise à favoriser l'accession à la propriété.
Cession d'un bien inférieur à 15 000 € (article
150 U, II-2°) : lorsque le prix de cession (et non la plus-value) est inférieur à 15 000 euros, aucune imposition n'est due. Ce seuil s'apprécie par quote-part de détention.
Cession au profit d'un organisme HLM (article
150 U, II-7°) : les ventes à des organismes en charge du logement social (HLM, SEM, etc.) bénéficient d'une exonération sous réserve d'un engagement de l'acheteur d'affecter le bien au logement social dans les délais légaux.
Cession par des retraités ou invalides modestes (article 150 U, II-3°) : l'exonération s'applique, si le cédant
- est titulaire d'une carte d'invalidité ou perçoit certaines pensions de retraite ;
- est non-imposable à l'impôt sur le revenu au titre de l'année précédant la vente ;
- et n'a pas été assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière l'année précédente.
Cette exonération peut concerner une résidence secondaire ou un logement locatif.
Autres cas particuliers
- Expropriations (article 150 U, II-4°) : en cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, la plus-value est exonérée si l'indemnité est intégralement réemployée dans un délai de douze mois pour acquérir un bien immobilier affecté à l'habitation ou à un usage professionnel.
Obligations déclaratives et rôle du notaire
Le notaire chargé de la vente calcule et déclare la plus-value via le formulaire n°2048-IMM. Il vérifie les éventuelles exonérations et abattements applicables. Il est donc crucial de fournir tous les justificatifs (factures de travaux etc.) avant la vente.
Un régime encadré, mais à géométrie variable.
La fiscalité de la plus-value immobilière repose donc sur un régime structuré, issu des articles 150 U à 150 VH bis du CGI. Si la taxation peut paraître élevée (36, 2 %), elle peut être fortement atténuée.
La clé d'une cession immobilière optimisée réside dans l'anticipation, l'analyse du contexte fiscal du cédant et la valorisation des durées de détention ou des situations personnelles spécifiques.
