L'achat de ses locaux d'exploitation, une stratégie gagnante pour le chef d'entreprise
Article publi-rédactionnel / Pour un chef d'entreprise, devenir propriétaire de ses locaux d'exploitation peut représenter une réelle opportunité. Si la location permet une certaine souplesse, l'achat des locaux est une décision stratégique qui offre des avantages patrimoniaux, fiscaux et opérationnels intéressants. Mais ce choix engage sur le long terme et mérite une réflexion préalable rigoureuse.
Éviter les inconvénients de la location
La location des locaux professionnels apporte de la souplesse et permet de préserver sa trésorerie à court terme.
Toutefois, en devenant propriétaire, l'entreprise se prémunit contre les hausses de loyers, les contraintes de renouvellement de bail ou un éventuel congé du bailleur. Cela renforce sa stabilité.
Par ailleurs, dans le cadre d'une location, les loyers sont versés à fonds perdu.
Aussi, les baux commerciaux sont très souvent protecteurs des propriétaires bailleurs. Ils mettent à la charge des locataires la taxe foncière ainsi que de nombreux travaux (électricité, plomberie, mais aussi menuiseries, façade, équipements de chauffage...) qui peuvent s'avérer onéreux.
Même les investissements réalisés par le locataire pour aménager les locaux sont souvent perdus lors du déménagement. En effet, les baux prévoient en général que les aménagements faits par le locataire resteront acquis au propriétaire sans indemnités pour le locataire, et même que le bailleur pourra exiger la remise en état des locaux aux frais du locataire.
Autant d'argent que le chef d'entreprise aurait intérêt à investir dans des murs pour éviter ces désagréments et se constituer un patrimoine immobilier.
Se constituer un patrimoine grâce à ses locaux
L'acquisition de ses locaux d'exploitation est une étape clé pour le chef d'entreprise. Elle lui permet de capitaliser le fruit de son travail et de s'assurer un complément de revenus futur.
L'achat permet en effet de transformer une charge locative en investissement. L'immobilier devient un actif, inscrit au bilan de l'entreprise ou dans une structure patrimoniale distincte.
Les locaux sont le plus souvent acquis grâce un financement bancaire d'une durée de quinze ans. Les échéances de l'emprunt vont être réglées grâce aux loyers versés par l'entreprise exploitante, ou si celle-ci a acheté en direct, par l'économie de loyer qu'elle réalise.
Ainsi, le chef d'entreprise se constitue progressivement un patrimoine. Une fois l'emprunt remboursé, il pourra bénéficier d'un complément de revenus, grâce aux loyers et/ou au prix de revente, selon le schéma d'acquisition retenu.
Comment structurer l'acquisition
L'acquisition peut se faire directement par la société d'exploitation. Cela permet à cette dernière de déduire de ses résultats les frais liés à l'acquisition.
Le bien immobilier se retrouve alors à l'actif de la société, ce qui engendre deux inconvénients. D'une part, en cas de difficultés financières, les créanciers pourront saisir le bien immobilier. D'autre part, en cas de revente de la société d'exploitation, cela peut être contraignant, notamment car l'acquéreur peut ne pas souhaiter (ou pouvoir) acheter également les murs.
Le chef d'entreprise peut autrement acquérir les locaux en nom propre et les louer à son entreprise.
Les murs sont ainsi dans son patrimoine personnel et il évite les frais d'une structure patrimoniale. Aussi, lors de la revente du bien immobilier, il bénéficiera du régime de la plus-value du particulier et donc des abattements pour durée de détention.
Toutefois, ce choix est souvent à écarter en cas de recours à l'emprunt bancaire. En effet, cela impacte la capacité d'endettement personnelle du dirigeant, et peut rendre compliqué le financement de ses projets immobiliers futurs. En outre, les loyers perçus, qui servent à rembourser l'emprunt, seront malgré tout imposés dans la catégorie des revenus fonciers (après déduction des seuls intérêts d'emprunt) selon le barème progressif (dans les tranches entre 30 % et 45 % en général) et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17, 2 %.
Ce choix génère ainsi une hausse considérable de l'imposition du chef d'entreprise qui peut être évité par la constitution d'une une société civile immobilière (SCI).
L'acquisition des locaux par une SCI permet d'éviter cet impact fiscal en optant pour l'assujettissement au régime de l'impôt sur les sociétés (IS).
Avec ce régime, les intérêts d'emprunts (et les charges dites « déductibles ») sont toujours déductibles des loyers perçus, mais un amortissement comptable du bien immobilier (sur 25 à 50 ans) vient également réduire considérablement le résultat imposable. Le résultat ainsi réduit est ensuite soumis à l'IS au taux de 15 % jusqu'à 42 500 euros, puis de 25 % au-delà.
Lors de la revente du bien immobilier, la fiscalité sera plus lourde car elle sera calculée sur la base de la valeur nette comptable (c'est-à-dire le prix d'achat réduit des amortissements réalisés) sans abattement pour durée de détention. Dans cette hypothèse, l'impôt est ainsi payé lorsque le prix de revente est encaissé et donc lorsque la trésorerie est présente. Ainsi, le chef d'entreprise préserve son niveau de vie pendant toute la détention des locaux.
Par ailleurs, la constitution d'une SCI permet de faciliter le dossier de financement des locaux ainsi que l'organisation du patrimoine immobilier du dirigeant. La SCI s'avère être un outil performant de gestion et de transmission du patrimoine.
Et si la trésorerie se trouve dans la société d'exploitation, comment faire ?
Souvent l'apport « personnel » demandé par la banque se trouve dans la société d'exploitation. Comment faire pour se servir de cette trésorerie sans frottement fiscal inutile ?
La société d'exploitation peut détenir une quote-part minoritaire du capital de la SCI de sorte qu'elle soit autorisée à lui consentir des avances en compte courant d'associés qui constitueront l'apport.
Et si cela se justifie par ailleurs, il peut être intéressant de constituer une holding qui détiendra la société d'exploitation et qui prendra une participation plus ou moins élevée au capital de la SCI.
Des précautions à prendre
Il est primordial, dans toutes les hypothèses où la société d'exploitation paye un loyer (que ce soit au chef d'entreprise ou à sa SCI), que ce loyer soit fixé, dans un bail écrit, par rapport au prix du marché, et non pas seulement au regard des échéances du prêt. Si le loyer ne correspond pas au prix de marché, cela peut constituer un acte anormal de gestion fiscalement répréhensible. L'administration fiscale y est particulièrement vigilante lors de ses contrôles.
Enfin, le choix de l'assujettissement aux revenus fonciers ou à l'impôt sur les sociétés doit faire l'objet d'une étude préalable au cas par cas, en fonction de la situation personnelle du ou des chefs d'entreprise.
