L'intérêt de la copie exécutoire dans un bail commercial
Cet article propose de faire le point sur le régime juridique de la copie exécutoire dans un bail commercial, ses effets, ses modalités d'obtention et son intérêt concret pour les acteurs du bail commercial.
La gestion des baux commerciaux revêt une importance capitale tant pour les bailleurs que pour les preneurs. Parmi les outils juridiques essentiels figure la « copie exécutoire » du bail commercial (bail rédigé en la forme « authentique »).
Cet instrument, souvent mentionné dans la pratique notariale et dans les contentieux locatifs, présente des avantages notables en matière de preuve, de sécurité juridique et d'effectivité des droits des parties.
Un acte « authentique » est un document officiel rédigé et signé par un notaire, un officier public, qui vérifie l'identité et le consentement des parties. Cet acte a une valeur très forte : il fait foi de ce qui y est écrit, il a une date certaine, et il permet, s'il prévoit une obligation (comme payer une somme), d'obtenir l'exécution sans passer par un juge. Il est conservé par le notaire et sa contestation est très difficile, car il faut engager une procédure spéciale pour prouver qu'il est faux. Le notaire délivrera aux parties une « copie exécutoire » dudit bail.
La notion de copie exécutoire : définition et régime juridique
La copie exécutoire d'un bail commercial est une reproduction conforme de l'acte authentique (établi par un notaire), revêtue de la formule exécutoire qui permet à son titulaire de faire procéder directement à l'exécution forcée des obligations qu'il contient, sans avoir à solliciter au préalable une décision judiciaire. Cette formule, apposée par le notaire, donne à la copie exécutoire la même force que celle d'un jugement exécutoire.
Cette formule « donne ordre, au nom de la République française et du peuple français, à tous huissiers de justice de mettre les présentes à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ».
L'acte authentique, dont est issue la copie exécutoire, est obligatoire pour les baux commerciaux d'une durée supérieure à douze ans. Toutefois, dans la pratique, il est fréquent (et fortement conseillé) que les parties choisissent de recourir à l'acte authentique, même pour des baux de moindre durée, afin de bénéficier de la sécurité juridique et de la force probante accrues qu'il procure.
Les effets juridiques de la copie exécutoire
Force exécutoire sans décision de justice préalable
Le principal intérêt de la copie exécutoire est sa force exécutoire immédiate. Le bailleur peut, en cas de manquement du locataire à ses obligations (notamment le paiement des loyers ou la restitution des locaux à l'échéance du bail), saisir directement un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) pour procéder à l'exécution forcée, sans passer par une procédure judiciaire préalable.
Cette faculté accélère considérablement le recouvrement des créances locatives ou l'expulsion du locataire défaillant.
Force probante accrue
La copie exécutoire d'un acte authentique fait foi jusqu'à inscription de faux, tant de l'existence que du contenu du bail commercial. En effet, outre que le bail notarié a force probante jusqu'à inscription de faux permettant de prouver l'existence et le contenu du contrat de bail, il assure une opposabilité absolue du contrat à l'égard des tiers, et notamment à l'égard de l'acquéreur de l'immeuble loué.
Cela signifie que la preuve du bail, de ses clauses et de la date certaine de sa signature ne peut être contestée que par la voie d'une procédure exceptionnelle et lourde : l'inscription de faux.
Opposabilité aux tiers
La copie exécutoire assure également l'opposabilité du bail commercial aux tiers, notamment en cas de vente de l'immeuble loué : l'acquéreur est tenu par les obligations du bail, le locataire pouvant se prévaloir de l'acte exécutoire pour faire valoir ses droits
Modalités d'obtention et de remise de la copie exécutoire
La copie exécutoire est délivrée par le notaire rédacteur de l'acte authentique. Chaque partie au bail commercial peut solliciter la délivrance d'une copie exécutoire. En pratique, il est courant que le bailleur exige la remise d'une telle copie pour garantir la possibilité d'exécution forcée, notamment en présence de clauses résolutoires ou d'obligations de paiement.
En outre, lorsque la clause impose la remise au bailleur de la copie exécutoire, c'est-à-dire la copie de l'acte revêtu de la formule exécutoire, celui-ci pourra le cas échéant se servir de ce titre pour obtenir l'exécution immédiate des obligations du locataire défaillant sans devoir recourir à une décision préalable d'un tribunal. Le nombre de copies exécutoires pouvant être délivrées n'est pas limité par la loi, mais en pratique, chaque partie n'en reçoit généralement qu'une, les autres copies étant dites « simples » ou « authentiques » sans formule exécutoire.
L'intérêt pratique de la copie exécutoire : illustration par la jurisprudence et la pratique
Sécurisation des relations locatives
La copie exécutoire permet au bailleur de réagir rapidement en cas de défaillance du locataire : défaut de paiement des loyers, inexécution d'une obligation, non-restitution du local en fin de bail. Elle constitue alors un levier de pression et de sécurité, réduisant les délais et les coûts d'une procédure judiciaire.
Avantage dans la cession du bail commercial
Dans le cadre d'une cession de fonds de commerce ou de droit au bail, la présence d'une copie exécutoire facilite la transmission des droits et la reprise des obligations par le nouvel acquéreur. Certaines clauses peuvent même imposer que l'acte de cession soit rédigé sous forme authentique et que la copie exécutoire soit remise au bailleur, renforçant la sécurité juridique de l'opération. La forme authentique pour les actes de cession de droit au bail présente l'avantage de faire accepter la cession par le propriétaire des murs, sans la formalité supplémentaire de la signification. En outre, lorsque la clause impose la remise au bailleur de la copie exécutoire, c'est-à-dire la copie de l'acte revêtu de la formule exécutoire, celui-ci pourra le cas échéant se servir de ce titre pour obtenir l'exécution immédiate des obligations du locataire défaillant sans devoir recourir à une décision préalable d'un tribunal.
Limites et précautions
Il convient toutefois de rappeler que la copie exécutoire ne dispense pas le bailleur du respect de certaines procédures : par exemple, en cas d'expulsion, le commissaire de justice doit respecter la procédure d'expulsion (commandement, délais légaux, etc.), même si le titre exécutoire existe. Par ailleurs, la copie exécutoire n'est utile que si le bail a été établi sous forme authentique : les actes sous seing privé, même enregistrés, ne peuvent donner lieu à une copie exécutoire.
Conclusion
La remise d'une copie exécutoire d'un bail notarié commercial est un outil puissant :
- Elle permet au bailleur de faire valoir ses droits plus rapidement et efficacement en cas de défaillance du locataire.
- Elle réduit considérablement les délais et les coûts liés à l'obtention d'un titre exécutoire judiciaire.
- Elle sécurise la relation contractuelle et facilite la preuve de l'existence et du contenu du bail, tout en offrant une opposabilité maximale aux tiers.
Par Me Florent Renesme, notaire.
