Que faut-il savoir sur le plafonnement des loyers en 2025 ?
Le logement est un sujet majeur de préoccupation des Français. Il constitue aujourd'hui leur premier poste de dépense. Pourtant, depuis des années, le parc locatif privé est un marché tendu dans certaines zones. Les raisons sont multiples : l'attractivité économique et touristique, les nouvelles formes de mise en location, ou encore l'évolution des types de familles.
Par les lois du 23 novembre 2018 dite loi Élan et du 21 février 2022 dite loi 3DS, offrant de nouvelles marges de manœuvre aux collectivités locales, les pouvoirs publics ont souhaité apporter de nouveaux outils aux élus locaux pour limiter certains excès du marché locatif en autorisant l'encadrement des loyers.
Le but affiché est ainsi de préserver le pouvoir d'achat des Français en luttant contre l'augmentation des loyers et de faciliter l'accès au logement pour le plus grand nombre. Dans le Dauphiné, plusieurs territoires sont désormais éligibles à un tel dispositif. Pourtant, seule Grenoble Alpes Métropole expérimente à l'heure actuelle l'encadrement des loyers sur une partie de son territoire. À travers l'exemple métropolitain, décryptons ensemble les règles et impacts de cette réglementation.
Qu'est-ce que l'encadrement des loyers ?
Appelé encadrement ou plafonnement des loyers, ce dispositif s'articule autour d'un loyer de référence, ou loyer médian, sur une zone concernée, et d'une hausse contrôlée de ce loyer en raison d'une tension immobilière constatée. Cette réglementation aboutit à un loyer plafonné que le propriétaire est tenu de respecter. Au niveau local, Grenoble Alpes Métropole a demandé à la préfecture de l'Isère en novembre 2022 à pouvoir expérimenter ce dispositif. Sa mise en place à compter du 20 janvier 2025 s'appuie sur l'arrêté préfectoral du 11 décembre 2024 après que l'Observatoire local des loyers (OLL) de la région grenobloise a été agréé.
Où s'applique ce dispositif dans la Métropole ?
Sur le territoire des 49 communes qui composent Grenoble Alpes Métropole, l'encadrement des loyers s'applique uniquement sur 21 communes à savoir :
- Sur l'ensemble du territoire de treize communes : Bresson, Claix, Domène, Eybens, Le Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset et Venon ;
- Sur une partie seulement du territoire de huit autres communes : Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de- Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d'Hères, Sassenage et Seyssinet-Pariset.
Quels logements sont concernés ?
Le dispositif d'encadrement des loyers est applicable à tous les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, signés à compter du 20 janvier 2025. Il porte sur la location de la résidence principale ou la location dans le cadre d'un bail mobilité de biens meublés ou non meublés. Le bail est alors soumis à cette réglementation pour une première mise en location (dont les colocations), une relocation ou un renouvellement. Sont ainsi exclues de l'encadrement de loyers les résidences secondaires, les locations de courte durée et les locations saisonnières.
À noter que certaines zones sont également soumises à une autorisation préalable de mise en location. Le propriétaire bailleur doit, avant de proposer son bien à la location, vérifier si le bien est situé dans une zone éligible. Dans l'affirmative, il lui appartient de trouver le loyer de référence applicable. Le locataire peut de son côté s'assurer avant la signature de son bail que le loyer respecte bien cette réglementation.
Comment se calcule le loyer encadré ?
À partir des analyses rendues par l'Observatoire local des loyers de la région grenobloise, l'arrêté préfectoral du 11 décembre 2024 détermine une grille de loyers de référence au mètre carré.
Cette grille est fixée en fonction :
- de la zone dans laquelle se situe le logement selon la tension du marché ;
- du type de bien, du nombre de pièces et de l'époque de construction du logement ;
- et du type de location meublée ou non meublée.
Ce loyer s'entend au mètre carré de surface habitable, hors charge et hors complément de loyer autorisé.
Selon ces critères, la grille mentionne le loyer de référence au mètre carré, et également le loyer de référence majoré à ne pas dépasser ainsi que celui minoré. La variation oscille entre - 30 % et + 20 % par rapport au loyer de référence.
Ainsi aux termes du bail, il doit être distingué le loyer principal et les charges, mais également il doit être mentionné le loyer de référence et le loyer de référence majoré selon la grille.
Des outils et simulateurs sont mis à disposition du public auprès de l'Adil de l'Isère, de la préfecture de l'Isère, et de Grenoble Alpes Métropole, afin de trouver l'information.
À titre d'exemple : à Grenoble, dans le quartier Championnet, dans un immeuble ancien, un appartement meublé de deux pièces d'une surface de 38 mètres carrés a un loyer de référence majoré de 16, 40 euros/m² soit un loyer plafonné à 623, 20 euros.
Uniquement le loyer encadré ?
Ce loyer de référence majoré ne prend pas en compte les spécificités de chaque bien. Ainsi le loyer encadré, c'est-à-dire le loyer de référence majoré, fixé par l'arrêté, pourra dans certaines circonstances faire l'objet d'un complément de loyer.
Une majoration de loyer est ainsi possible en présence de prestations ou de caractéristiques spécifiques du logement. Dans ce cas, le complément de loyer n'est pas soumis à l'encadrement de loyer, mais il doit être justifié spécifiquement dans le bail. Les particularités du logement concerné doivent être déterminantes par rapport à un logement classique dans la même zone. Par exemple unevue particulière, un immeuble remarquable, une terrasse, le confort, la rénovation récente du logement.
Ce complément de loyer ne peut s'appliquer si le niveau normal de confort ou de décence du logement n'est pas respecté. Par exemple, une installation électrique dangereuse, l'humidité des murs, des infiltrations provenant de l'extérieur, un classement énergétique médiocre.
En cas de dépassement non justifié de loyer, le locataire pourra demander une restitution rétroactive, voire engager un recours. En l'absence de respect de cette réglementation par le propriétaire, ce dernier s'expose à une amende de 5 000 euros. En cas de litige, la commission départementale de conciliation est disponible.
Avantages et inconvénients d'un tel dispositif ?
D'une manière générale, la mise en place de l'encadrement des loyers dans de nombreuses villes en France et dans le monde a suscité beaucoup de réactions.
L'encadrement des loyers doit permettre une stabilité des prix et des locataires, tout en facilitant l'accès au logement.
Dans le même temps, ce dispositif présente plusieurs risques :
- Une réduction de l'offre locative faute de rentabilité suffisante de certains logements, alors même que le marché est en tension,
- Une réorientation d'une partie du marché locatif vers d'autres réglementations plus libres (exemple : type location courte durée),
- Ou encore une hausse des loyers pour les logements situés en zones limitrophes non plafonnées.
Cette expérimentation doit permettre aux pouvoirs publics d'analyser les effets sur le marché locatif. Il est difficile actuellement d'en tirer un véritable bilan puisque cette expérimentation n'a débuté qu'au début de l'année 2025.
Cependant, même si les chiffres avancés par les professionnels du secteur divergent, on constate qu'il reste une partie importante des biens locatifs qui doivent se mettre en conformité avec cette réglementation.
Est-ce la seule contrainte locative ?
Ces dernières années, parallèlement à l'encadrement des loyers, les propriétaires bailleurs ont eu également à respecter de nouvelles réglementations comme l'obligation d'amélioration du classement énergétique des logements. La réalisation de travaux s'avère alors souvent nécessaire aux frais du propriétaire bailleur.
Certains propriétaires bailleurs ont préféré se tourner vers la location courte durée pour maintenir ou renforcer leur rentabilité. Afin de limiter les abus, le législateur a prévu une nouvelle disposition : la possibilité d'interdire les locations courte durée de type Airbnb en copropriété *.
