LMP ou LMNP : les meublés font leur révolution (fiscale) !
La location meublée change de visage : entre amortissements réintégrés, abattements réduits et seuils fiscaux revus, les régimes LMP et LMNP subissent un sérieux lifting. Ces réformes, portées par la loi Le Meur et la loi de finances 2025, imposent aux propriétaires d'anticiper pour préserver rentabilité et conformité.
Vous avez un appartement en location meublée et vous pensiez que le fisc vous laissait tranquille ?
2025 est arrivée avec un grand ménage dans les régimes du loueur en meublé professionnel (LMP) et du loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Entre la loi Le Meur de novembre 2024 et la loi de finances 2025, le ton est donné : moins de niches, davantage de justice fiscale (en tout cas, selon Bercy).
Les amortissements : le retour du fisc vengeur dans les LMNP
Jusqu'ici, vos amortissements restaient bien sagement cachés au moment de la revente. Mais désormais, ils sont réintégrés dans la plus-value. Résultat : la facture grimpe.
Prenons en exemple un bien acheté 300 000 euros, revendu 500 000 euros, avec 60 000 euros d'amortissements déduits.
Avant, la plus-value imposable était de 200 000 euros. Maintenant, elle s'élève à 260 000 euros.
Moralité : l'État veut sa part du gâteau. Même des miettes. Le sujet reste cependant entier et à surveiller comme le lait sur le feu... Un amendement est en cours pour remettre en cause totalement la déductibilité des amortissements dans les meublés...
L'énergie, ce n'est pas que pour les écolos
Les logements les plus énergivores seront progressivement interdits à la location.
Ainsi ceux avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe G sont déjà interdits depuis 2023. Ceux de classe F le seront en 2028. Et en 2034, ce sera au tour des logements dont le DPE est E.
Mieux vaut investir dans l'isolation si on ne veut pas voir son patrimoine se dévaloriser prématurément.
Le régime micro-BIC perd un peu de sa superbe !
Si votre logement n'est pas classé, votre abattement s'est pris une claque.
La franchise en base évolue !
Vous louez un bien meublé et vous pensez ne pas être concerné par la TVA ? Tout dépend !
En règle générale, la location d'un logement meublé est exonérée de TVA, sans possibilité d'option.
Cependant, dans certains cas, la TVA s'applique.
Cela concerne :
- Les prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou para-hôtelier, si le client peut réserver pour moins de trente jours et bénéficier d'au moins trois services parmi les suivants : le petit-déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.
- Les résidences avec services (résidences étudiantes, résidences séniors, maisons de retraite...) si elles proposent ces mêmes prestations.
- La location de biens à des exploitants de ce type d'établissements.
Les seuils de la franchise en base de TVA sont fixés à :
- 37 500 euros de chiffre d'affaires sur l'année précédente ;
- 41 250 euros en cours d'année (seuil majoré).
La loi de finances pour 2025 avait prévu d'abaisser ces montants à :
- 25 000 euros de chiffre d'affaires sur l'année précédente
- 27 500 euros en cours d'année (seuil majoré)
Cette réforme devait entraîner la perte de la franchise pour un certain nombre de loueurs en meublé saisonnier. Toutefois, elle est reportée jusqu'à la prochaine loi de finances pour 2026.
LMP vs LMNP : le face-à-face
Les conseils de votre expert-comptable
- Anticipez la revente : la nouvelle fiscalité gonfle vos plus-values.
- Optez pour le régime réel : davantage de paperasse, mais souvent davantage d'économies.
- Effectuez vos travaux avant 2028 si votre bien chauffe trop.
- Ne paniquez pas : un bon accompagnement patrimonial permet de garder le cap.
En résumé
Le meublé n'est pas mort, il s'est juste mis à la diète fiscale. Les réformes serrent la vis, mais il reste de belles opportunités pour les investisseurs avisés.
