Propriétaire bailleur : quelles modalités pour donner congé à son locataire ?
Un droit encadré
L'ensemble des textes régissant la location de logements nus et meublés a fait l'objet de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée et complétée depuis. Les modalités de congé sont régies par l'article 15.
Les motifs de congé donné par le propriétaire
Les principaux motifs de congé permettant au propriétaire bailleur de mettre un terme au contrat sont le congé pour vendre, le congé pour reprise et le congé pour motif légitime et sérieux.
Congé pour vendre : contrairement à une idée reçue très répandue, il est possible de vendre un logement sans le proposer par priorité au locataire. Il faut simplement, dans ce cas, le vendre loué, le contrat de bail étant transmis à l'acquéreur. Toutefois, le propriétaire préférera souvent vendre le logement libre afin de toucher un plus grand nombre de potentiels acquéreurs et de mieux valoriser son bien. Il sera alors nécessaire de donner congé au locataire préalablement à la vente. Le locataire sera alors confronté au choix suivant : acquérir le logement aux conditions notifiées par le propriétaire ou quitter les lieux à la fin du bail.
Dans le but de protéger le locataire, l'article 15 II de la loi de 1989, impose au propriétaire d'indiquer dans le courrier de congé, le prix et les conditions de la vente projetée, le congé valant offre de vente. L'omission d'un de ces éléments invalidera le congé. Il sera également de bonne pratique de joindre à la notification l'ensemble des éléments utiles (diagnostics techniques, informations sur la copropriété etc.). Précisons qu'en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié initialement, une nouvelle notification devra être adressée au locataire, même si ce dernier a quitté les lieux depuis.
Congé pour reprise : le propriétaire bénéficie également de la possibilité de refuser le renouvellement du bail afin de reprendre la jouissance du logement pour lui-même ou pour un membre de sa famille. L'article 15 I, de la loi du 6 juillet 1989 prévoit cette possibilité pour le bailleur lui-même, ainsi que pour son conjoint, le partenaire de Pacs, son concubin notoire, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint.
À l'image du congé pour vendre, le congé pour reprise devra nécessairement préciser la volonté de reprise, le nom, l'adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien familial existant entre le bailleur et ce dernier.
Certains propriétaires sont tentés de donner un congé pour reprise non suivi d'effet, de manière à reprendre possession du logement pour le vendre. Il sera fortement déconseillé de céder à cette tentation, tant la sanction sera sévère. En effet, le locataire pourrait alors invoquer la nullité du congé pour fraude et demander à réintégrer le logement déjà vendu à un tiers !
Congé pour motif légitime et sérieux : en dernier lieu, le propriétaire bailleur pourra donner congé à son locataire en se fondant sur un motif légitime et sérieux. Ce motif pourra recouvrir des situations assez nombreuses, comprenant les cas de fautes du locataire, et d'autres motifs extérieurs à toute faute.
Parmi les fautes du locataire pouvant constituer un motif légitime et sérieux de congé, nous pouvons citer le non-paiement du loyer ou des charges de manière répétée, le défaut d'assurance du logement loué, la sous-location sans autorisation ou les nuisances répétées. Pour s'assurer de la force juridique du congé, il est conseillé de détailler précisément dans le courrier les faits reprochés au locataire avec preuves à l'appui (mises en demeure, courriers, constats, attestations etc.).
Outre les fautes du locataire, le propriétaire bailleur pourra notamment s'appuyer, pour donner congé au motif de travaux à effectuer sur le logement. Avec la loi Climat et résilience de 2021, via la notion de logement décent, les obligations des bailleurs ont été augmentées. À ce titre, chaque logement loué doit faire l'objet d'un diagnostic de performance énergétique très détaillé. Le bailleur pourrait-il se prévaloir des mauvaises performances énergétiques du logement (DPE classé en G par exemple) pour donner congé à son locataire ? La Cour de cassation n'ayant pas encore tranché la question, il semble qu'il faille répondre par la négative. En effet, permettre au bailleur de se prévaloir de l'indécence du logement pour mettre un terme au bail serait contraire à l'article 1719,
1° du Code civil.
Enfin, la loi protège particulièrement les locataires les plus fragiles. Ainsi, le congé ne pourra pas être donné à un locataire ayant plus de 65 ans et disposant de ressources modestes (plafonds de revenus fixés par référence au logement social).
Cette liste de motifs de congé s'accompagne de délais et de formalités de notification tout aussi contraignants.
L'importance du formalisme et des délais
Sur le fond, la loi précise les mentions obligatoires à faire figurer dans la notification. Aussi, au cœur de la contrainte imposée au propriétaire se trouve le délai de préavis qui court à compter du jour où le locataire a reçu la notification. Également, la moindre irrégularité sur la forme de la notification invalidera le congé.
Les délais : dans un bail de logement nu, la durée minimale du contrat sera de trois ans. Pour être valable, le congé devra être reçu par le locataire au moins six mois avant la fin du bail. La date d'effet du congé sera la date de fin du bail (bail initial ou renouvelé). À cette date, sauf cas particulier, le locataire devra avoir libéré le logement (s'il ne l'a pas acquis).
Dans le cas d'un congé pour vendre, la notification ouvrira au locataire un délai de deux mois pour se porter acquéreur du logement. En cas d'emprunt, ce délai sera porté à quatre mois.
Dans un bail meublé en résidence principale du locataire, la durée du contrat sera au minimum d'une année (sauf bail étudiant). Le congé devra alors être notifié trois mois avant l'échéance.
La location meublée offre une plus grande flexibilité au propriétaire : chaque année, il pourra donner congé pour reprendre son bien.
La forme de la notification : la loi de 1989 prévoit la possibilité de notifier le congé par lettre recommandée avec accusé de réception, remise en main propre ou signification par acte extrajudiciaire. Le congé sera valable en utilisant l'une ou l'autre de ces modalités.
Toutefois, le point de départ du délai étant la date de réception effective de la notification par le locataire, un courrier refusé ou non réclamé pourra facilement mettre en difficulté le propriétaire et compromettre la validité du congé.
Pour cette raison, la notification par acte de commissaire de justice sera à privilégier pour sécuriser. Cela constituera une preuve incontestable de la remise au locataire. L'intervention du commissaire de justice permettra également d'analyser la motivation du congé et sa régularité pour éviter les surprises.
Sanctions des irrégularités : la jurisprudence se prononce régulièrement pour sanctionner les irrégularités des congés dans les rapports locatifs. Les textes étant interprétés strictement, la moindre imperfection sur la forme ou le fond se traduira par une sanction du propriétaire.
La sanction principale du non-respect du formalisme sera l'inopposabilité du congé au locataire. Cela aura pour conséquence la poursuite du bail. Le bailleur devra alors attendre la nouvelle échéance (un an ou trois ans) pour recommencer. Si le congé est invalidé après le départ du locataire, ce dernier est en droit d'exiger de réintégrer le logement, avec éventuellement des dommages et intérêts à la charge du propriétaire.
Cette dernière sanction, assez rare en pratique, est amenée à se développer dans les années à venir, en raison de la tension sur le marché locatif et de la crise du logement qui semble se profiler. Un accompagnement professionnel pour auditer le bail et envisager le congé sera la meilleure manière d'éviter ces écueils.
