Le droit de surplomb pour l'isolation thermique par l'extérieur
Le législateur a pensé à nos maisons (et à la planète !) en créant, via la loi Climat et résilience du 22 août 2021, un droit de surplomb pour l'isolation thermique par l'extérieur. L'idée ? Faciliter la rénovation énergétique, même si cela empiète un peu sur le fonds du voisin... mais avec des règles très strictes.
Qui peut bénéficier ? Le propriétaire du bâtiment objet de la rénovation. Dans l'hypothèse d'un bail à construction ou bail emphytéotique, le preneur à bail constructeur est propriétaire du bâtiment. Cependant s'agissant d'un droit de propriété temporaire il est recommandé de faire intervenir à l'acte le propriétaire du fonds.
Quels travaux ? Seuls les travaux d'isolation thermique par l'extérieur, comme constituant l'unique solution permettant d'atteindre un tel niveau de performance énergétique sont concernés ; les autres solutions présentant un coût et une complexité excessifs.
On observe que ce droit portant atteinte au droit de propriété du fonds du voisin doit être imposé qu'en dernier recours. Est donc exclu d'autres empiètements tels que les débords de toitures, fréquents lorsque la construction est édifiée en limite de propriété.
Une incertitude demeure sur la détermination du caractère excessif du coût ou la complexité des autres solutions. Ce droit étant récent, il est nécessaire d'attendre les décisions de justice qui pourront donner des éclaircissements.
Le fonds devant supporter le droit de surplomb est une propriété privée, en aucun cas dépendre du domaine public. Il conviendra le cas échéant de se rapprocher du propriétaire public afin de savoir si le fonds dépend du domaine public ou privé.
Objet et durée du droit
L'article L113-5-1 du Code de la construction et de l'habitation encadre ce droit (2 m du pied du mur et ne peut excéder 35 cm), cependant les parties peuvent aménager conventionnellement ce droit.
Le dispositif prévoit également une autorisation d'accès à l'immeuble voisin temporaire pour la réalisation des travaux.
Il est à noter que rien n'a été prévu pour l'entretien du bâtiment une fois les travaux réalisés, il est recommandé de prévoir en outre une servitude conventionnelle de tour d'échelle.
Le dispositif légal ne précise rien quant à la durée, mais prévoit ces causes d'extinction : destruction du bâtiment isolé et obtention par te propriétaire du fonds empiété l'autorisation de construire en limite de propriété.
Mise en œuvre du droit
Les démarches préalables
Le dossier technique regroupe les éléments décrivant le projet : plans des façades, modification des toitures. Ce dossier a pour objectif de démontrer que l'isolation par l'extérieure est la solution la plus adaptée pour obtenir une rénovation énergétique performante. Bien entendu l'aide de professionnels (bureau d'études techniques, architectes) sera utile.
La convention relative au droit d'accès temporaire doit préciser la localisation et le périmètre de l'accès au fonds à surplomber, la durée de cet accès, la nature des installations provisoires pour la réalisation des travaux, les mesures de protections du fonds à surplomber, l'indemnité proposée en contrepartie de ce droit d'accès et les mesures prévisionnelles de remise en état du fonds. La forme de cette convention est libre, elle n'est pas nécessairement établie par un notaire.
Le projet d'acte notarié doit préciser les modalités d'exercice du droit de surplomb. La forme authentique est imposée par la loi afin d'assurer sa publication au service de la publicité foncière. Cette publication est prévue à des fins d'information des tiers comme une convention aménageant une servitude légale. Le droit de surplomb d'origine légal est donc opposable en dehors de toute publication. Le notaire devra reprendre les mentions nécessaires à la publicité foncière (identification des propriétaires, des biens, effets relatifs), exposer le contexte dans lequel l'acte intervient, indiquer l'indemnité proposée et pourra inclure la convention au droit d'accès temporaire susvisé.
La notification
Le propriétaire du bâtiment à isoler doit procéder à une notification du propriétaire voisin, en lui adressant le dossier technique, le projet de convention relative à l'accès temporaire pour la réalisation des travaux et le projet d'acte notarié constituant le droit de surplomb pour l'isolation par l'extérieur. Ce processus n'est pas nécessaire si les parties s'entendent. Il sera précisé dans l'acte notarié que le propriétaire du fonds grevé renonce au formalisme imposé par le code de la construction et de l'habitation et à son droit d'opposition. La notification doit intervenir par courrier recommandé avec accusé de réception ou par acte d'huissier.
Le droit d'opposition
À compter de la notification, un délai de six mois commence à courir pendant lequel :
• Soit les parties s'accordent sur les modalités de constitution du droit de surplomb ;
• Soit le propriétaire voisin s'oppose à l'exercice du droit de surplomb ou du droit d'accès temporaire, conteste le montant des indemnités proposées, ou reste taisant. Dans ce cas, il saisit le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble à surplomber, lequel statue selon la procédure accélérée au fond. Cette procédure impose d'avoir un avocat. La décision rendue aura autorité de chose jugée et sera susceptible d'appel.
Si le fonds à surplomber est soumis au régime de la copropriété, le syndicat des copropriétaires peut s'opposer au droit de surplomb par une décision motivée, après une assemblée générale des copropriétaires afin de saisir le juge dans le délai de six mois.
Passer le délai de six mois, de deux choses l'une :
• Soit les parties sont parvenues à un accord. La convention et l'acte notarié sont alors signés, ce dernier est publié et les indemnités sont payées par le propriétaire du bâtiment à isoler.
• Soit aucun accord n'a pu être trouvé et aucune assignation n'a été délivrée au propriétaire du bâtiment à isoler. Il appartient alors à ce dernier de saisir le président du tribunal judiciaire aux fins de voir constater le droit de surplomb et valider ses modalités d'exercice, celles du droit d'accès temporaire, ainsi que le montant des indemnités proposées.
Une fois qu'une décision définitive est obtenue, c'est-à-dire une fois que la décision est insusceptible de recours, elle doit être publiée à titre informatif. Sauf si le jugement comprend toutes tes mentions requises, il conviendra d'établir un acte de dépôt de la décision pour les besoins de la publicité foncière à la requête de l'une des parties.
Le début des travaux
Les travaux ne peuvent être réalisés qu'une fois la convention et l'acte notarié signés, l'acte notarié publié, ou le cas échéant, le jugement devenu définitif et publié.
Par ailleurs, il est impératif que le propriétaire du bâtiment à isoler paie les indemnités fixées au propriétaire du fonds à surplomber avant que les travaux ne débutent. La loi exige en effet une indemnisation préalable.
L'obligation d'information
Dès lors que le propriétaire du bâtiment à isoler a choisi les personnes qui interviendront pour la réalisation des travaux, il doit notifier au propriétaire du fonds à surplomber les noms, prénoms, adresses postales et électroniques, les coordonnées téléphoniques des personnes appelées à intervenir. S'il s'agit d'une entreprise, la notification doit également porter mention du numéro d'inscription au répertoire des entreprises et de leurs établissements, leurs numéros de police d'assurance.
Ce nouveau droit appartient à une catégorie à part entière dite « sui generis », assimilable à un droit réel de jouissance spéciale. Comme tout dispositif nouveau, il est encore source d'incertitude mais nous ne pouvons que saluer la volonté du législateur de favoriser de tels travaux.
Demander à bénéficier de ce droit de surplomb pour l'isolation thermique par l'extérieur, c'est un peu comme ouvrir la boîte de Pandore : débord de toitures chez le voisin, servitudes à remettre à jour, entretien de l'ouvrage une fois les travaux terminés... Bref, il vaut vraiment mieux consulter son notaire pour y voir clair, analyser la situation de votre bien, sécuriser vos projets et anticiper toutes les mesures juridiques nécessaires avant de commencer les travaux !
