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Investir à plusieurs en immobilier
Par Me Florent Renesme, notaire / Que ce soit en couple, en famille ou avec des associés, les investissements immobiliers s’effectuent très souvent à plusieurs. Il peut s’agir de l’achat d’une résidence principale du couple, une résidence secondaire de famille, un bien professionnel ou un bien destiné à être loué à des tiers.
Deux options principales s’offrent alors aux investisseurs : l’indivision ou la société (le plus souvent une SCI). Chaque option a ses avantages et ses inconvénients ; encore faut-il les connaître et bien en comprendre les mécanismes.
La stratégie patrimoniale d’investissement à plusieurs doit être réfléchie et accompagnée avec son notaire afin que l’investissement ne tourne pas au « cauchemar » fiscal ou juridique.
Investir à plusieurs nécessite une réflexion approfondie sur le mode de détention en commun. Le choix d’une structure sociétaire fait appel à des notions transversales tel que les régimes matrimoniaux, le droit des sociétés, le droit fiscal ou encore la comptabilité des entreprises.
Pourquoi investir à plusieurs ?
Faire un achat d’un bien immobilier à deux ou à plusieurs propriétaires permet d’allier les apports financiers des participants, constituer un apport bien plus important et ainsi offrir plus de garanties au prêteur. Avec plus d’apport, l’achat permet de mieux négocier les conditions financières du prêt. Se rassembler à plusieurs pour acheter un bien immobilier commun permet d’acquérir une surface plus grande et/ou un bien plus onéreux que si vous étiez seul.
Parmi les différentes manières d’acquérir un bien immobilier à plusieurs, il existe essentiellement deux outils juridiques : l’indivision ou par le biais d’une société.
Le régime de base de l’achat à plusieurs : l’indivision
Avantages
Acheter un bien immobilier en indivision présente, dans un premier temps, une grande liberté. C’est la solution la plus courante dans l’investissement à deux. L’indivision permet aux différents acheteurs de devenir propriétaires du même bien immobilier. Le principe de l’indivision est simple. Lorsque deux ou plusieurs personnes achètent un même bien immobilier, elles sont dites « indivisaires ». La quote-part de chaque indivisaire sera ainsi fixée par les parties. Le nom de chaque acquéreur et le pourcentage du bien qu’il détient sont inscrits par le notaire dans l’acte. Cet acte doit faire figurer la répartition du prix d’achat à hauteur des sommes investies dans l’acquisition immobilière. Chaque acquéreur indivisaire est donc bénéficiaire d’une quote-part proportionnelle à son apport réel et à son engagement à rembourser l’emprunt souscrit le plus souvent aussi à plusieurs.
L’indivision n’est pas une personne morale. Vous n’aurez pas besoin de signer des statuts, de faire des démarches auprès du greffe ou tenir une comptabilité. Il est possible de régulariser une convention d’indivision afin d’organiser contractuellement la relation entre les indivisaires.
Chaque indivisaire réglera sa propre fiscalité locative (revenus fonciers ou loueur en meublé). Sous réserve de respecter certaines précautions fiscales, l’indivisaire pourra changer de régime locatif (meublé ou vide) sans incidence sur les plus-values immobilières futures (il restera sous le régime de la plus-value des particuliers).
Inconvénients
Les décisions importantes nécessitent l’unanimité, ce qui peut être lourd à gérer si l’on est plus de deux investisseurs ou en cas de mésentente. L’acquisition, la location ou la revente d’un bien sous le régime de l’indivision nécessite une bonne entente entre les investisseurs. En cas de désaccord entre indivisaires, les projets peuvent se compliquer très rapidement. En cas de décès de l’un des co-indivisaires, la part de celui-ci est directement transmise à ses héritiers. Ce qui va augmenter le nombre des personnes concernées par l’investissement et complexifier les prises de décisions.
L’emprunt est souscrit à plusieurs et il existe une solidarité entre les débiteurs. Lors de la sortie de l’indivision (rachat de parts), il conviendra d’obtenir l’accord de la banque pour désolidariser l’indivisaire sortant. Le principe en matière d’indivision est que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu’il n’y ait été sursis par jugement ou par convention ». En pratique, le régime de l’indivision est surtout utilisé par les couples (concubins, pacsés en séparation de biens ou époux sous le régime de la séparation de biens) en raison de sa souplesse (pas de statuts, pas de formalités, pas de comptabilité à déposer annuellement…). L’indivision est revanche déconseillée en cas d’investissement professionnel ou locatif à plusieurs ; la forme sociétaire ayant plus d’atouts juridiques et fiscaux dans cette situation.
La société : la solution la plus recommandée
Avantages
Il existe plusieurs types de société pour investir en immobilier mais la société civile immobilière reste la solution la plus recommandée et la plus usitée en pratique, si vous voulez investir à plusieurs. Elle offre plus de souplesse et de protection aux investisseurs. Il s’agit d’une personne morale ayant un objet immobilier. Il s’agit d’un contrat par lequel plusieurs personnes mettent en commun un ou plusieurs biens immobiliers afin d’en partager les bénéfices et les pertes. Pour les acheteurs « associés », la propriété s’exprime sous forme de parts sociales. Ces dernières sont proportionnelles à leur apport au capital. La SCI doit être composée par deux personnes minimum.
L’un de ses grands avantages est la flexibilité de son statut. Cette structure donne la possibilité de fixer précisément les règles de fonctionnement (nomination et révocation du gérant, majorités applicables, modalités d’entrée des héritiers…). Le gérant assure la gestion de la société (encaissement des loyers, entretien des biens, paiement des charges…). Les statuts et chacune des clauses qu’ils contiennent devront être rédigés « sur-mesure » afin d’être adaptés à chaque projet.
Contrairement à l’indivision, la SCI permet une prise de décision plus simple en fonction des sujets, les clauses relatives aux assemblées et aux majorités devant être adaptées. En fonction de la rédaction des statuts, les associés ont le droit de sortir facilement ou non de la SCI.
Enfin, la SCI connaît deux régimes fiscaux au choix : l’impôt sur le revenu (les associés sont taxés directement) ou l’impôt sur les sociétés (la société paye son propre impôt et les associés payent un impôt sur les dividendes en cas de distribution). Ce choix est un atout essentiel dans le cadre d’une stratégie patrimoniale d’investissement.
Inconvénients
L’inconvénient majeur d’un investissement partagé en société est la perte de pouvoir de décision, contrairement à un bien acheté en indivision. L’investissement locatif à plusieurs nécessite une réflexion profonde, notamment quant aux droits et aux obligations de chaque investisseur. Le choix de vos co-investisseurs devient donc primordial afin d’éviter les mauvaises surprises.
La mise en place d’une société civile immobilière est plus complexe à instaurer. La SCI impose diverses formalités, à l’exemple de l’inscription obligatoire au RCS (registre du commerce et des sociétés). La rédaction des statuts doit être réfléchie en amont. La plupart du temps, la rédaction des statuts nécessite les conseils et l’intervention d’un professionnel, et plus particulièrement d’un notaire. En général, la société civile immobilière permet de faire la location « vide » ou une simple occupation par les associés. Dans cette situation, en principe, les associés n’optent pas pour l’impôt sur les sociétés. Mais, il convient de préciser que si plus de 10 % des revenus de la SCI proviennent de la location « meublée », elle sera de plein droit assujettie à l’impôt sur les sociétés. Si les associés souhaitent louer en meublé, la solution est alors d’opter pour la SARL dite « de famille », dont le régime fiscal permet de bénéficier en société à la fois du régime du loueur en meublé et du régime de la plus-value immobilière des particuliers. Il faut attirer l’attention de ceux qui achètent leur résidence principale (ou secondaire) avec une SCI que s’ils louent en meublé (souvent en courte durée en saison d’été ou hiver), ils risquent d’être soumis de plein droit à l’impôt sur les sociétés et perdre notamment l’exonération de plus-value sur leur résidence principale…
Investir à plusieurs en indivision ou en société (SCI, SARL de famille) ne s’improvise pas. Un entretien patrimonial en amont du projet d’investissement avec son notaire est impératif afin d’aborder les avantages et les inconvénients de chaque solution propre au projet du client.
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