Me Céline Gomez-Golfier, notaire / Acquérir à deux, c’est verser le prix ensemble. Mais acquérir à deux nécessite également d’anticiper les modalités de répartition du prix en cas de revente.
Les indivisaires sont propriétaires de l’immeuble acquis dans les proportions qui ont été fixées par les parties dans l’acte d’acquisition.
À défaut de précision dans l’acte, le bien appartient à chaque indivisaire à concurrence de moitié chacun.
Il ne sera pas possible de modifier ces proportions pour les ajuster à la part effectivement financée par chacun, sauf à établir un nouvel acte notarié et donc à payer de nouveaux les droits de mutation (impôts).
Il convient donc d’être précautionneux lors de la détermination de la part finançable par chacun des indivisaires, notamment :
– Au moment de la signature de l’avant-contrat, il sera préférable de mentionner que les indivisaires se portent acquéreurs solidairement ensemble pour le tout dans des proportions qui seront déterminées au jour de la réitération par acte authentique. Ainsi, le délai de rétractation de l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation bénéficiant aux acquéreurs pourra être ouvert, alors même que les modalités de répartition entre les acquéreurs seraient encore en cours d’établissement.
– Lors de la signature de l’acte définitif de vente, le notaire rédacteur prendra soin de déterminer les quotités d’acquisition en fonction des modalités de financement de chacun : apport personnel, emprunt etc. La dépense globale est alors prise en compte. Elle comprend non seulement le prix d’acquisition mais également les frais et droits, les honoraires de négociation, ainsi que le montant des travaux d’ores et déjà commandés et budgétés. Attention, il serait hasardeux de prendre en compte le montant de travaux incertains et risquerait de déséquilibrer l’opération. Ce, notamment si une revente devait intervenir avant la réalisation desdits travaux.
Malheureusement, les prévisions de financement ne sont pas toujours respectées et le bien acquis est très souvent revendu avant que les emprunts bancaires n’aient été complètement remboursés.
Il est important d’envisager cette hypothèse dès l’acte d’achat et de bien comprendre l’importance de la méthode de calcul à retenir pour la répartition du prix entre les vendeurs.
Cas pratique :
Deux concubins se portent acquéreurs d’un bien moyennant une dépense globale, tous frais compris de 246 240 €.
Le financement a été assuré à raison de 42 000 € par Monsieur et 12 000 € par Madame.
Le surplus soit la somme de 192 240 € a fait l’objet d’un emprunt que les acquéreurs ont convenu de rembourser à hauteur de moitié chacun. Les quotités d’achat suivantes ont donc été stipulées dans l’acte :
– Pour Monsieur (42 000 € + 96 120 €) / 246 240 € = 56 %.
– Pour Madame (12 000 € + 96 120 €) / 246 240 € = 44 %.
Le solde de l’emprunt est de 132 000 €. Le bien est revendu au prix de 288 000 €.
Application de la première méthode : remboursement de l’emprunt, puis répartition du solde du prix
Le solde du prix s’élève à 288 000 € – 132 000 € = 156 000 €.
Chacun ayant effectivement supporté sa part de moitié lors des échéances du crédit, le solde du prix revient pour 56 % à Monsieur soit 87 360 € et pour 44 % à Madame soit 68 640 €.
On constate que Monsieur qui a déboursé 42 000 € + 30 120 € (la moitié du capital des échéances du prêt), soit au total 72 120 €, perçoit 87 360 €, profitant de la plus-value à hauteur de 15 240 €. Tandis que Madame, qui n’a déboursé que 12 000 € + 30 120 € = 42 120 reçoit 68 640 et profite de la plus-value à hauteur de 26 520 €.
Cette méthode engendre donc une trop forte inégalité entre les co-indivisaires.
Application de la seconde méthode : répartition du prix, puis remboursement de l’emprunt par chacun
Monsieur reçoit 288 000 € x 56 % = 161 280 €, à charge de payer à la banque la moitié du solde de l’emprunt soit 66 000 € ; il lui reste donc une somme nette de 95 280 €.
Madame reçoit 288 000 € x 44 % = 126 720 €, à charge de payer à la banque la moitié du solde de l’emprunt soit 66 000 € ; il lui reste donc une somme nette de 60 720 €.
Monsieur qui a déboursé 42 000 € + 30 120 € = 72 120 € perçoit 95 280 € et profite d’une plus-value de 23 160 €.
Madame qui a déboursé 12 000 € + 30 120 € = 42 120 € reçoit 60 720 € et profite d’une plus-value de 18 600 €.
Cette méthode de calcul est cohérente. Elle permet à chacun de bénéficier des plus-values en fonction de ses droits sur le bien vendu.
L’application de cette seconde méthode de répartition suppose que l’acte d’acquisition le prévoit aux termes d’une clause insérée par le notaire rédacteur. Le notaire devra avoir pris soin d’échanger en amont avec les acquéreurs et pourra leur proposer la clause suivante :
” Le prix de revente sera réparti en fonction des quotes-parts d’acquisition ci-dessus fixées puis, sur la quote-part revenant à chacun des vendeurs, il sera retenu les sommes dont ils sont redevables :
– Selon les proportions d’engagement de remboursement de l’emprunt ci-dessus convenues, en ce qui concerne toutes les sommes afférentes au remboursement anticipé de l’emprunt, en capital, intérêts, indemnités, accessoires et frais de mainlevée ;
– Selon les proportions d’acquisition ci-dessus déterminées, en ce qui concerne les charges liées à l’immeuble tels que l’imposition des plus-values, la taxe foncière, les diagnostics, les charges de copropriété, le solde de travaux. “
En cas de revente à perte, alors que l’emprunt n’est pas soldé, le choix de la méthode de calcul à appliquer devient primordial.
Cas pratique :
Les données sont les mêmes que précédemment à une exception près, le bien est revendu au prix de 170 000 €.
En cas d’application de la première méthode qui consiste à rembourser l’emprunt puis répartir le solde du prix :
Dans notre hypothèse, le solde du prix s’élèverait donc à 170 000 € – 132 000 € = 38 000 €.
Chacun ayant effectivement supporté sa part du crédit, le solde du prix revient pour 56 % à Monsieur et pour 44 % à Madame.
Monsieur, qui a déboursé 42 000 € + 30 120 € soit 72 120 €, ne perçoit plus que 21 280 €, soit beaucoup moins que son apport initial de 42 000 €.
Madame, qui n’a déboursé que 12 000 € + 30 120 €= 42 120 € reçoit 16 720 €.
Cette méthode reste donc inéquitable en pratique.
En cas d’application de la seconde méthode qui consiste à répartir le prix, chacun remboursant ensuite sa part de l’emprunt :
Monsieur reçoit 170 000 € x 56 % = 95 200 € ; après paiement de la somme de 66 000 € à la banque, il lui reste une somme nette de 29 200 €.
Madame reçoit 170 000 € x 44 % = 74 800 € ; après paiement de la somme de 66 000 € à la banque, il lui reste 8 800 €.
Monsieur perçoit 29 200 €, soit 5 800 € de moins que son apport initial.
Tandis que Madame reçoit 8 800 € soit 3 200 € de moins que son apport initial.
Cette méthode reste donc plus équitable en présence d’une moins-value.
Par ailleurs, il est important de respecter les modalités de financement initialement projetées, car si tel n’était pas le cas, il faut alors calculer des créances entre indivisaires.
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