Delphine Declemy / Après la réduction drastique du taux d’abattement applicable aux meublés de tourisme non classés par la dernière loi de finances 2024, qui vient tout juste d’être publiée, les députés s’attaquent une nouvelle fois au régime fiscal des meublés qui « déséquilibre le marché locatif en zones tendues ».
Sont annoncées des modifications complémentaires pour bientôt : réduction de tous les abattements fiscaux accordés aux meublés de tourisme, enregistrement obligatoire des loueurs dans toutes les communes de France, réduction des quotas d’autorisations de changement d’usage…
De nombreuses évolutions législatives, doctrinales et jurisprudentielles marquent régulièrement le régime de la location meublée.
Les locations touristiques sont aujourd’hui dans le collimateur des communes, des pouvoirs publics et des tribunaux. Les plateformes doivent collecter la taxe de séjour et communiquer les revenus des bailleurs. La location meublée est visée par de très nombreuses réglementations, qui n’ont cessé d’évoluer pour limiter la ruée des propriétaires vers ce type de location.
Cet article a pour but de dresser un tableau des nombreuses attentions à porter à toutes les réglementations pour savoir si vous êtes en règle par rapport à toutes ces obligations.
Avant de s’engager dans une démarche de loueur en meublé, le propriétaire de tout local doit au préalable s’assurer que la location projetée respecte l’ensemble des réglementations applicables (urbanisme, avec le changement de destination, Code de la construction et de l’habitation, pour le changement d’usage) et qu’il soit conforme au règlement de copropriété de l’immeuble s’il y en a.
Ces démarches accomplies, il doit ensuite choisir le régime locatif le plus adapté. : location meublée classique ? Nouveau bail mobilité de la loi ELAN ? Location meublée saisonnière ? Bail de droit commun ?
En parallèle et avant le démarrage de l’activité, il doit veiller à procéder aux formalités éventuelles d’enregistrement ou de déclaration en mairie, et mentionner ce numéro d’enregistrement ainsi que sa qualité de loueur sur ses annonces de location.
Chaque loueur doit déclarer annuellement les revenus de son activité. La location meublée est une activité civile, rattachée à la catégorie des activités commerciales au plan fiscal. Elle répond par ailleurs à des règles spécifiques pour sa qualification de professionnelle ou non professionnelle, pour l’impôt sur le revenu et l’impôt sur la fortune immobilière du déclarant.
On rappelle ici qu’il s’agit de la location d’un appartement (ou une maison) loué meublé à une clientèle touristique.
Les conditions sont les suivantes : le logement doit être meublé, le logement doit être indépendant (il ne propose ni des services hôteliers, ni des équipements communs, contrairement aux résidences-service), la durée locative ne doit pas excéder 90 jours ou douze semaines consécutifs,
Le bien loué peut constituer la résidence principale du propriétaire-bailleur (occupation de huit mois minimum par an) mais pas la résidence principale du locataire.
Il existe deux fiscalités pour un investissement en loueur en meublé non professionnel : le régime du micro-BIC et le régime réel.
Le régime micro-BIC s’applique de plein droit aux contribuables exerçant une activité de location meublée, lorsque le chiffre d’affaires de l’année civile précédente (N-1) ou de la pénultième année (N-2) n’excède pas :
– 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes (CGI art. 50-0, 1-1°)
– 77 700 € pour les autres activités de location meublée (CGI art. 50-0, 1-2°).
Pour la déclaration de revenus, le résultat imposable des recettes des loueurs de meublés de tourisme non classés, relevant du régime micro-BIC, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxe diminué d’un abattement de 50 % (30 % à partir du 1er janvier 2024) des recettes locatives. La tenue d’une comptabilité n’est pas obligatoire.
L’abattement reste à 71 % pour les loueurs de meublés de tourisme classés.
Ainsi dès lors que vos recettes de location ne dépassent pas ces seuils et que votre logement soit classé ou non, vous devez déclarer vos revenus au régime micro-BIC.
Attention un changement majeur est intervenu pour la déclaration des revenus 2023 à faire en 2024, Le seuil du régime micro-BIC est abaissé. Ainsi la loi de finance 2024 fixe la limite d’application pour les activités de location directe ou indirecte de meublés de tourisme non classés à 15 000 €.
Les loueurs de meublés de tourisme ne relèvent plus de plein droit du régime micro-BIC au titre d’une année N, si leur chiffre d’affaires de N-1 et N-2 est compris entre 15 001 et 77 700 € :
• Les loueurs de meublés de tourisme classés continuent de relever de la limite d’application du régime micro-BIC fixée à 188 700 €.
• Sont visés par cette limite les villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.
De surcroît, le montant de l’abattement est diminué :
• Le montant de l’abattement sur le CA des seuls loueurs de meublés de tourisme non classés relevant du régime micro-BIC est abaissé de 50 % à 30 %.
• Les loueurs de meublés de tourisme classés peuvent continue à bénéficier de l’abattement de 71 % pour le CA afférent à cette activité de location si :
– les meublés de tourisme classés ne sont pas situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements ;
– le chiffre d’affaires HT, ajusté le cas échéant prorata temporis, afférent à l’ensemble des activités de location de locaux meublés, n’excède pas au cours de l’année civile précédente 15 000 €.
De nouveaux abattements sont applicables à compter de l’imposition des revenus de 2023. Ce régime reste intéressant si vos charges sont inférieures à la moitié de vos recettes. Ouf ! Coté TVA, la location meublée sans prestations de service fournis n’est pas soumis à TVA.
Dès lors que vous dépassez les seuils pour bénéficier du régime micro-BIC, vous basculez dans un régime réel. À partir de cette année, le fait de dépasser 15 000 € de recettes de location annuelles pour les locations de meublées non classées, le statut fiscal passe obligatoirement au régime rée ou statut loueur en meublé non professionnel (LMNP).
Toutefois, il est possible d’opter pour le régime réel, par exemple si vos charges d’investissement sont importantes. Dans ce cas-là, il faut faire une demande précise au centre des imports avant le 31 janvier de chaque année.
Dans le cadre du régime réel, le bénéfice taxable est établi selon les règles générales des BIC.
Ce régime réel peut être plus intéressant, car il vous permet de déduire la totalité des charges locatives, les dépenses d’entretien et de réparation, la taxe foncière, les dépenses d’assurances, les frais de gestion locative, les honoraires de l’expert-comptable, et éventuellement les frais de procédure ou diverses charges liées à l’exploitation du logement, les intérêts d’emprunts, les frais de notaire relatifs à l’investissement. Bien entendu les meublés doivent être inscrits à l’actif du bilan pour que l’amortissement de l’investissement soit déductible du résultat imposable. Le bénéfice taxable est alors égal à la différence entre vos recettes annuelles et les charges et amortissements déductibles.
Ces changements visent à aligner le régime fiscal des locations saisonnières (classées ou non) sur celui des locations nues, en appliquant un abattement forfaitaire au régime micro-BIC de 30 % dans la limite de 15 000 €. Seuls les meublés de tourisme classés hors zones tendues pourront bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21 %, portant le taux global abattu à 51 %.
Bref, la location meublée a de quoi nous faire transpirer selon la situation dans laquelle on se trouve. Comme louer un bien meublé devient de plus en plus complexe, il paraît opportun de faire appel à un expert-comptable pour toutes les vérifications nécessaires à l’application des nouvelles règles entrées en vigueur ou celles à venir.
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