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La rénovation énergétique des copropriétés : un parcours du combattant
Publié Lundi 22 avril 2024
Me Nathalie Viard, Me Virginie Hérisson / Selon l’Ademe, 15 % des logements en copropriété sont actuellement classés en F ou G selon le diagnostic de performance énergétique et sont considérés comme des passoires énergétiques. La rénovation énergétique des copropriétés devient donc un enjeu majeur.
Pourtant, la plupart des copropriétés ne semblent pas être encore prêtes à franchir le cap de la rénovation énergétique. Avant d’entreprendre de lourds travaux de rénovation énergétique, les copropriétaires doivent au préalable étudier sous toutes ses coutures leur immeuble et dresser le bilan énergétique de ce dernier. Quelles sont les nouvelles obligations des copropriétés en matière de rénovation énergétique ? Quels sont les nouveaux outils mis à la disposition des copropriétaires ?
La rénovation énergétique des copropriétés est-elle obligatoire ? En réalité, tout dépend de l’état de santé de l’immeuble. Plusieurs outils sont à la disposition des copropriétés.
Le DPE collectif
En effet, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 impose au préalable aux copropriétés (dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013) de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE), à l’échelle de l’immeuble. À l’inverse du DPE individuel, qui ne porte que sur un seul logement, le DPE collectif indique la performance énergétique de l’ensemble d’un bâtiment, y compris de ses parties communes. Cette obligation prend effet, selon un calendrier différencié, en fonction de la taille de la résidence :
– Au 1er janvier 2024, pour les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots ;
– Au 1er janvier 2025, pour les copropriétés comptant de 50 à 200 lots (à usage de logements, bureaux ou commerces) ;
– Au 1er janvier 2026, pour les copropriétés de moins de 50 lots (près de 90 % du parc).
Ce DPE devra être renouvelé ou mis à jour tous les dix ans, sauf si un DPE précédent, réalisé après le 1er juillet 2021, atteste que le bâtiment est de classe énergétique A, B ou C.
Véritable photographie de l’immeuble à un instant précis, le DPE collectif devra contenir les informations suivantes :
– Une description de l’état initial de la copropriété avec les caractéristiques du bâtiment, la description des systèmes de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire (et de leur isolation), de refroidissement, de ventilation, d’éclairage, etc.,
– Une indication ou une estimation des consommations d’énergie du bâtiment, des dépenses annuelles d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre ;
– Une étiquette énergie et une étiquette climat, de A (le meilleur) à G (le moins bon),
– Des recommandations et préconisations de travaux pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.
En tout, pas moins d’une soixantaine de points de contrôles importants devront être vérifiés scrupuleusement par un diagnostiqueur certifié DPE « tous types de bâtiment ». Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale une proposition de résolution relative à la réalisation du DPE collectif. La décision doit être adoptée à la majorité simple des voix exprimées, selon les dispositions de l’article 24 de la loi de 1965.
Le DPE collectif constitue l’étape élémentaire et obligatoire d’une rénovation énergétique.
Le diagnostic technique global
Le diagnostic technique global (DTG) est quant à lui un outil plus global visant l’état complet tant physique, énergétique et juridique de l’immeuble.
Cependant, à l’inverse du DPE collectif, il n’est obligatoire que dans deux cas : si la copropriété est classée comme insalubre ou lors de la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix années.
Parmi les informations contenues dans le DTG figure impérativement et a minima le DPE. Ainsi, si ce DTG prévoit un DPE toujours valide, c’est-à-dire réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il ne sera pas la peine de réaliser un DPE avant le 1er janvier 2025. Dans le cas contraire, la réalisation d’un DPE demeure une obligation.
L’audit énergétique
À l’instar du DPE, l’audit énergétique a pour objectif de donner une information sur la performance énergétique de l’immeuble. Il établit ainsi un état des lieux de la consommation énergétique d’un logement en copropriété. L’audit énergétique est un diagnostic plus complet et plus précis. La différence entre le DPE et l’audit énergétique réside principalement dans la méthode de calcul employée. Il comprend, par ailleurs, une identification précise des travaux de rénovations énergétiques à mener et organise un plan pluriannuel de travaux d’économie d’énergie. L’audit énergétique va ainsi jusqu’à prévoir une proposition chiffrée et argumentée des travaux et procède à une hiérarchisation des travaux à mener.
Il se fonde donc et nécessairement sur les conclusions d’un DPE pour évaluer et identifier les travaux à engager au sein d’une copropriété pour améliorer sa performance énergétique.
Pour les copropriétés de 50 lots ou plus, un audit énergétique est obligatoire, lorsque ces immeubles sont équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et que la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001. Si une copropriété, en application des anciennes dispositions, a dressé un audit énergétique, elle pourra se dispenser de la réalisation d’un DPE collectif s’il a été émis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 et ce jusqu’au 31 décembre 2024. À défaut, un nouveau DPE sera obligatoire selon le calendrier susvisé, en fonction de la taille de la copropriété.
Le plan pluriannuel de travaux
Enfin, les copropriétés qui comptent entre 51 et 200 lots ont également l’obligation depuis le 1er janvier 2024 de rédiger et de voter un plan pluriannuel de travaux (PPT). La mesure était entrée en vigueur au 1er janvier 2023 pour les copropriétés de plus de 200 lots. Il constitue un calendrier détaillé sur dix ans des travaux collectifs à mener au sein d’une copropriété et concerne les immeubles construits il y a plus de quinze ans.
Les petites copropriétés de 50 lots ou moins devront également répondre de cette obligation à compter du 1er janvier 2025. Le syndicat des copropriétaires ne pourra se dispenser d’établir un PPT que si le DTG, qui aurait été éventuellement d’ores et déjà effectué, fait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des dix années suivant son élaboration.
Quels résultats attendus ?
Tous ces outils sont-ils suffisants pour inciter les copropriétés à mettre en œuvre (à marche forcée) la rénovation énergétique de leurs immeubles ? En effet, il suffirait, pour être conforme aux dispositions légales, de mettre au vote lors d’une assemblée générale annuelle l’instauration d’un DPE collectif, a minima, sans pour autant prendre l’engagement de faire réaliser à terme des travaux de rénovation énergétique. Mais, le gouvernement s’est emparé de la question de la sobriété énergétique et a développé tout un arsenal de dispositions visant à l’horizon 2034 à interdire à la location les logements classés E. Les logements classés F seront interdits à la location en 2028 et ceux classés G le seront dès 2025. La loi prévoit également, depuis janvier 2023, le gel du loyer des passoires thermiques et l’interdiction de mettre en location les passoires thermiques avec un DPE G +. Soucieux d’atteindre les objectifs fixés dans le cadre de l’accord de Paris sur le climat, le gouvernement ne fera très certainement pas machine arrière sur ces dates. Les travaux de rénovation énergétique deviennent donc obligatoires dans ces copropriétés, trop gourmandes en énergie, pour continuer à jouir de son bien immobilier.
Mais il demeure une question sans réponse : les copropriétaires pourront-ils assumer le poids financier de la rénovation énergétique de leur immeuble ? Si des dispositifs existent, MaPrimeRénov’ Copropriétés depuis le 1er janvier 2021, les primes « coup de pouce énergie », l’Eco-PTZ copropriété, ils sont tous soumis à des conditions plus ou moins strictes, qui ne permettront pas à toutes les copropriétés et tous les copropriétaires, pourtant désireux d’entreprendre des travaux de rénovation énergétique globale de leur immeuble, de les assumer sans obstacle.
La rénovation énergétique d’une copropriété est loin d’être un parcours de santé !
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